Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TP. Quy Nhơn: Khi Tòa sơ thẩm áp dụng luật trái quy định (?!)    

                                       
    
     Bán nhà khi quyền sở hữu chưa xác lập

    Theo đơn trình bày của vợ chồng ông Dương Văn Hùng, năm 2003 do nhà ở cũ bị giải tỏa trắng làm đường Xuân Diệu, gia đình ông (gồm 6 nhân khẩu) được Nhà nước cấp ngôi nhà tạm cư gắn liền với 49,5m2 đất tại số 34 đường Tô Hiệu, tổ 74, KV8, phường Quang Trung, TP. Quy Nhơn. Đến ngày 20/9/2016, ngôi nhà tạm cư chính thức được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO&TSGLVĐ.

    Năm 2005, do thiên tai dẫn tới nghề biển mất mùa nợ nần bủa vây, vợ chồng ông Hùng được vợ chồng anh trai là Dương Văn Ơi và bà Nguyễn Thị Mỹ Hiền (Việt kiều về nước) cho mượn 100 triệu đồng (2 lần) để sửa chữa phương tiện hành nghề. Cho mượn tiền “chưa ráo mực” thì cũng trong năm 2005 vợ chồng ông Ơi liên tục thúc ép đòi nợ. Biết vợ chồng ông Hùng không có khả năng trả, vợ chồng ông Ơi đã gợi ý bán ngôi nhà tạm cư số 34 Tô Hiệu để khấu trừ nợ.             
           

Bà Trần Thị Thúy Vinh – kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm giải quyết vụ án: “Hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2007 giữa vợ chồng ông Hùng, bà Mai với bà Hiền chưa công chứng theo quy định pháp luật nên áp dụng Điều 127, 134, 450 Bộ luật Dân sự 2005 tuyên xử hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2007 là vô hiệu do vi phạm về hình thức”.                  

                 Luật gia Lê Công Tâm (Hội Luật gia Bình Định): “Tại điểm c, khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết”. Như vậy việc TAND TP. Quy Nhơn căn cứ các Điều 116, 117, 129 Bộ luật Dân sự 2015 để tuyên xử công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2007 giữa vợ chồng ông Hùng với bà Hiền có hiệu lực pháp luật là trái với quy định của pháp luật”

 
     “Nghe vợ chồng anh trai nói, khi đó vợ chồng tôi không đồng ý vì đây là tài sản chung của cả gia đình, nếu bán đi thì sau này lấy gì để ở, hơn nữa Nhà nước cũng chỉ mới tạm giao để ở chứ chưa cấp quyền sở hữu. Thế nhưng vợ chồng ông Ơi không những không thông cảm cho sự khó khăn của vợ chồng tôi mà còn hăm dọa nếu không trả nợ sẽ kiện ra tòa và bắt bỏ tù” - ông Hùng thật thà giãi bày. Khó lay chuyển được vợ chồng ông Hùng, ông Ơi chuyển sang dỗ dành: “Viết giấy bán nhà là hình thức để làm tin với nhau. Sau này vợ chồng em làm ăn có tiền trả đủ nợ thì anh chị cho chuộc lại nhà. Chỗ anh em với nhau đời nào anh chị hại vợ chồng chú !”.

     Cả tin và sợ liên lụy tới pháp luật nên vợ chồng ông Hùng miễn cưỡng viết giấy bán trái pháp luật ngôi nhà tạm cư số 34 Tô Hiệu (chưa được Nhà nước giao quyền sở hữu chính thức) với giá 150 triệu đồng cho vợ chồng anh trai. Số tiền bán nhà bị khấu trừ nợ 100 triệu đồng đã mượn và vợ chồng ông Ơi đưa thêm 50 triệu đồng. Đổi lại vợ chồng ông Hùng cũng thống nhất tạm giao nhà (bằng miệng) cho vợ chồng ông Ơi quản lý từ thời gian đó.

     Mãi đến năm 2007 nhân ngày kỵ cha ruột, theo ông Hùng kể lại, lợi dụng lúc ông có men bia, thần kinh không được tỉnh táo, bà Nguyễn Thị Mỹ Hiền đã lừa ông nói rằng giấy bán nhà năm 2005 bị hỏng rồi nên nhờ ông ký lại giấy bán nhà khác. Để trấn an ông Hùng, bà Hiền nói: “Em yên tâm ký đi vì nội dung cũng như giấy bán nhà đã viết năm 2005”. Lúc này thủ tục pháp lý của ngôi nhà cũng vẫn chỉ có Biên bản bàn giao nhà tạm cư giữa cấp có thẩm quyền với vợ chồng ông Hùng, chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ&QSHNO. Lại một lần nữa cả tin, ông Hùng đã ký bừa vào giấy bán nhà lần thứ hai và sẵn tay ký thay luôn cho vợ. Cũng như lần đầu, việc giao dịch mua bán giữa hai bên cũng không qua công chứng theo quy định pháp luật.
 

    Trao đổi với PV, ông Hùng nói: “Vì tin vào lời hứa của vợ chồng anh trai viết giấy bán nhà chỉ là hình thức, chứ ý chí của vợ chồng tôi là không bán nhà. Bỡi vào thời điểm đó giá thị trường phải từ 450 – 500 triệu đồng, sao vợ chồng tôi lại chấp nhận bán với giá chỉ 150 triệu đồng, trong lúc gia đình đang gặp khó khăn!?”.

 
      Bản án sơ thẩm bộc lộ nhiều bất ổn (?!)

      Ngày 8/9/2017, TAND TP. Quy Nhơn đã đưa vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở” ra xét xử theo đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ Hiền. Theo đó, Bản án sơ thẩm số 112/2017/DS-ST đã tuyên công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập lần 2 vào ngày 20/5/2007 có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015, buộc các bên phải thực hiện mà không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

     Theo HĐXX, mặc dù Giấy bán nhà năm 2007 chưa qua công chứng theo quy định pháp luật “nhưng bên mua bà Hiền đã thực hiện xong nghĩa vụ trả đủ số tiền mua nhà 150.000000 đồng và bên bán vợ chồng ông Hùng bà Mai đã nhận đủ tiền bán nhà và đã giao cho bà Hiền sở hữu, sử dụng từ năm 2005 đến nay”. Như vậy, bên mua đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán là thỏa mãn quy định tại khoản 1, 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “hình thức hợp đồng là văn bản nhưng văn bản chưa đúng mẫu quy định và bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì tòa công nhận giao dịch đó các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
                                                                                                                  Theo các chuyên gia luật, Bản án sơ thẩm bộc lộ nhiều bất ổn
 
     Tuy nhiên theo các chuyên gia luật, Bản án sơ thẩm của TAND TP. Quy Nhơn xét xử đã bộc lộ nhiều bất ổn. Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều khoản chuyển tiếp, đối với giao dịch dân sự xảy ra trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà xảy ra tranh chấp thì phải vận dụng Bộ luât Dân sự 2005 để giải quyết. Trong khi đó Giấy bán nhà lần 2 được xác lập vào năm 2007 (trước thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực), thế nhưng cấp sơ thẩm lại vận dụng các điều luật của Bộ luật Dân sự 2015 để làm căn cứ giải quyết vụ án. Liên quan đến hình thức hợp đồng không tuân theo quy định pháp luật, kiểm sát viên đại diện VKSND cùng cấp tham dự phiên tòa cũng đã phát biểu quan điểm trái chiều nhưng không được HĐXX chấp nhận.

     Tại thời điểm vợ chồng ông Hùng làm Giấy bán nhà năm 2005 và lập lại năm 2007 chưa được cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và QSHNO mà chỉ có Biên bản tạm bàn giao nhà tạm cư của UBND thành phố Quy Nhơn. Tức là quyền sở hữu của vợ chồng ông Hùng đối với ngôi nhà tạm cư số 34 Tô Hiệu chưa được xác lập theo quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó việc vợ chồng ông Hùng tự tiện làm Giấy bán nhà cho vợ chồng ông Ơi là trái quy định pháp luật. Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định, Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên vì quyền sở hữu ngôi nhà 34 Tô Hiệu chưa được xác lập đối với vợ chồng ông Hùng nên Giấy bán nhà được hai bên xác lập 2005 và 2007 không thể thực hiện được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

     Trước tòa, bà Trần Thị Tuyết Mai nại ngôi nhà tạm cư 34 Tô Hiệu là của Nhà nước cấp cho hộ gia đình bà để tạm cư do nhà ở cũ bị giải tỏa làm đường Xuân Diệu. Theo quy định pháp luật (Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005) việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Tại thời điểm bán nhà, con gái đầu của vợ chồng ông Hùng là Dương Thị Tuyết Hạnh (SN 1990) đã đủ 15 tuổi. Tuy nhiên Giấy bán nhà được lập năm 2007 theo lời ông Hùng, bên bán chỉ có một mình ông ký và vì đầu óc không được tỉnh táo do có hơi men nên sẵn tay ông ký thay luôn cho vợ. Có nghĩa là quyền định đoạt tài sản ngôi nhà 34 Tô Hiệu của bà Mai và con gái không được thực hiện theo quy định pháp luật.

     Như vậy, giao dịch dân sự nói trên không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005, vì đã vi phạm điều cấm của pháp luật (không được phép giao dịch vì ngôi nhà 34 Tô Hiệu chưa cấp Giấy chứng nhận QSH), vi phạm quyền định đoạt của các thành viên trong gia đình; và hình thức giao dịch không tuân theo quy định pháp luật (giấy bán nhà chưa qua công chứng). Do đó theo các chuyên gia luật có căn cứ để cấp phúc thẩm xem xét giải quyết vụ án theo hướng tuyên bố vô hiệu Giấy bán nhà được xác lập vào ngày 20/5/2007 và giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.