Ồ ạt mua đất là 'chôn' tiền vào đất

Mua đất là “chôn” tiền vào đất
Tại Diễn đàn bất động sản 2019 với chủ đề: "Xu hướng đầu tư bất động sản 2019" vừa tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã phân tích hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường BĐS gần đây.
Thứ nhất, theo ông Nam, việc đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất “sốt” ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc.
Ông Nam phân tích, một đồng đầu tư vào BĐS kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó phải hạn chế mua đất, chứ không phải hạn chế mua nhà.

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng mua đất là “chôn tiền” vào đất. 
Thứ hai, xu hướng các nhà đầu tư đầu tư BĐS địa phương lao về các tỉnh, thành nhưng về các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây, đất rẻ thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó. 

“Do đó cần đánh giá và lường trước khó khăn. Thế của các doanh nghiệp BĐS thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể tấn công”, ông Nam nhấn mạnh.
Cũng theo ông Nam, với bối cảnh hàng hoá không có, sức mua tốt, doanh nghiệp BĐS làm sao giữ sức, thậm chí chiến đấu? Lòng tin của người đầu tư vào thị trường BĐS đang có phần giảm sút, do đó các nhà phát triển (doanh nghiệp đầu tư xây nhà) cần giữ được lòng tin của người đầu tư tức người mua nhà.
“Có doanh nghiệp từng trao đổi với tôi, có 7 căn nhà xã hội 77m2 nhưng có đến 600 người đến bốc thăm, mà tất cả những người này đã có đủ hồ sơ giấy tờ xác nhận là thu nhập thấp. Nhu cầu ở thực là rất cao”, ông Nam nói. Vì vậy, ông Nam nhận định, thị trường sẽ càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng.
Thị trường bắt đầu chu kỳ suy thoái mới?
Tại diễn đàn, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho biết, về trung và dài hạn, thị trường còn rất tốt, tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn và tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà, “điều quan trọng là phải cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng”. Tuy nhiên, theo ông Nam, dù thị trường đang phát triển tốt nhưng thực tế giao dịch trong giai đoạn gần đây có xu hướng suy giảm mà nguyên nhân chủ yếu bởi "đất và tiền đều giảm".
Thị trường địa ốc đứng trước 4 khó khăn lớn, bắt đầu chu kỳ suy thoái mới?
Lý giải vì sao thị trường BĐS đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm, ông Nam cho rằng, đang có sự lo lắng về bong bóng BĐS, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào lĩnh vực này và dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.
Vị chuyên gia dẫn Thông tư 36 cho biết, từ tháng 1/2019, nguồn vốn tín dụng vào BĐS giảm với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Chưa dừng lại ở đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng gấp 3 lần lên 150%.
Ông Nam cũng cho biết, độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ năm 2017. Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì BĐS gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng BĐS chỉ được 12%. Năm 2018, tín dụng chung 12%, BĐS còn có 5% và tới quý IV/2018 thậm chí tín dụng BĐS còn giảm 0,8%. Dòng vốn vào thị trường BĐS với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn.
Ông Nam cũng cho rằng “bất động sản thì cần tiền và đất. Tiền đã giảm, và đất thì cũng khó hơn khi gần đây quy định về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá siết rất chặt, thủ tục hành chính kiểm tra chặt hơn. Đất và tiền giảm mạnh thì thị trường đi xuống là đúng thôi".

4 khó khăn lớn của thị trường BĐS

Tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, trong bốn tháng đầu năm 2019, nguồn cung về BĐS nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Một số BĐS giá cao lại tăng, đặc biệt là loại BĐS giá cao đến 200 - 300 triệu/m2 đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.

Ông Khởi đưa ra bốn khó khăn đối với thị trường BĐS. Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. Thứ hai, các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Thứ ba là những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra.