Gỡ nút thắt BĐS du lịch: Cần hoàn thiện hành lang pháp lý loại nhà đầu tư ảo, kích hoạt nhà đầu tư thật (!)

Thứ tư - 27/04/2022 00:04

(Phản biện) – Bất động sản (BĐS) du lịch là một trong những phân khúc đang nhận được nhiều sự quan tâm trong thị trường nước ta hiện nay. Bất chấp dịch bệnh COVID-19 bùng phát, tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn và đặc biệt là hành lang pháp lý còn bất cập, 6 tháng đầu năm nay, phân khúc này vẫn tăng tốc với nhiều dự án khủng về quy mô diện tích và nguồn lực đăng ký đầu tư. Vì sao ?

Vinpearl Nha Trang Resort tọa lạc trên đảo Hòn Tre ở thành phố Nha Trang

Cung vượt cầu nhưng vẫn không hạ nhiệt

Theo số liệu mới nhất của VNREA, đến nay cả nước có tổng số 239 dự án BĐS du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel (căn hộ du lịch), ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 resort villas (biệt thự du lịch), ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse (nhà phố thương mại), ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Tập trung chủ yếu tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang)…

Đóng góp vào sự tăng trưởng về nguồn vốn đầu từ nói trên, gắn liền với những thương hiệu như: Vingroup, Sun Group, FLC Group, Novaland, CEO Group, BIM Group, Bitexco, BRG, Geleximco, Sovico, MIK, Alphanam, Phát Đạt, Hưng Thịnh, Saigon Tourist, Hà Nội Tourist, Vinaconex, Hà Đô và Mường Thanh…Sự bùng nổ của các dự án BĐS nghỉ dưỡng siêu khủng được xem là nằm trong kịch bản đã được dự báo trước (do Việt Nam có lợi thế về khí hậu, vùng biển ấm, bãi biển đẹp và có nhiều khu sinh thái, rừng, khu bảo tồn còn hoang sơ, thu hút sự quan tâm của khách du lịch nội địa và quốc tế). Tuy nhiên đã làm phát sinh hệ lụy cung vượt cầu. Năm 2018, cả nước tồn kho 20.000 sản phẩm; năm 2020, tồn kho 18.000 sản phẩm, cả năm chỉ bán được 120 căn hộ; năm 2021, tồn kho 15.000 sản phẩm…

Trong khi đó theo VNREA, 30 tỷ USD được hình thành từ 3 loại sản phẩm BĐS du lịch nói trên đang bị đóng băng giao dịch, vì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nguyên nhân thì quá rõ nhưng điều lạ là các siêu dự án BĐS du lịch vẫn “trăm hoa đua nở”, không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Chưa đầy 3 tháng đầu năm 2022, các tỉnh Duyên hải và Cao nguyên liên tục xuất hiện danh sách dày đặc các dự án nghĩ dưỡng được công bố, đề xuất đầu tư, lập quy hoạch với quy mô siêu khủng. Trong đó dẫn đầu là 3 tỉnh Bình Định, Bình Thuận và Quảng Ninh rầm rộ xuất hiện những dự án nghỉ dưỡng ven biển có vốn đầu tư tỷ USD. Mới đây nhất, đầu tháng 3/2022, dự án Khu du lịch Hải Giang Merry Land (Bình Định) do Tập đoàn Hưng Thịnh phát triển công bố giai đoạn 1 rộng hơn 623,71 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến 47.000 tỷ đồng (hơn 2 tỷ USD). Đây là dự án nhắm đến phát triển du lịch biển gồm khách sạn nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, resort với nhiều loại hình giải trí cao cấp.

Đến giữa tháng 3, Nova Group công bố khu phức hợp nghỉ dưỡng - du lịch - giải trí NovaWorld tọa lạc tại phường Tiến Thành, TP Phan Thiết, Bình Thuận. Dự án có quy mô 1.000 ha, tổng mức đầu tư 5 tỷ USD, có hàng trăm tiện ích tiêu chuẩn quốc tế. Tập đoàn này tham vọng phát triển dự án thành một địa điểm du lịch chăm sóc sức khỏe cho khách nội địa và cả quốc tế… Trước đó cuối tháng 2, Công ty CP Bamboo Capital có báo cáo đề xuất về vị trí, ranh giới và diện tích địa điểm nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 1/500 Khu phức hợp đô thị, du lịch nghỉ dưỡng The Coral tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, có quy mô 546 ha, tổng vốn đầu tư gần 23.000 tỷ đồng (gần 1 tỷ USD)

Không dừng lại ở khu vực ven biển, các đại gia địa ốc cũng rầm rộ đổ bộ lên cao nguyên. Hiện Lã Vọng Group và Công ty CP đầu tư phát triển đô thị Hoàng Mai được tỉnh Lâm Đồng cho phép khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch và đăng ký đầu tư dự án có tên Quần thể vui chơi giải trí làng Thụy Sĩ với quy mô 1.6585ha tại khu vực hồ Đa Khai (Đa Nhim Thượng), huyện Lạc Dương. Cũng trong tháng 2, Novaland đề xuất tỉnh này chấp thuận chủ trương đầu tư dự án hồ Đăk Long Thượng tại huyện Bảo Lâm, quy mô khoảng 30.000 ha với mục tiêu đầu tư khu đô thị phức hợp gồm nhà ở, biệt thự du lịch, trung tâm thương mại…

Đi tìm nguyên nhân tạo ra “cơn sốt” BĐS du lịch?

Vì sao bất chấp hàng tồn kho, tiêu thụ ế ẩm nhưng các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào các dự án BĐS du lịch ? Chắc chắn là vì lợi nhuận nhưng câu hỏi đặt ra là các nhà đầu tư sẽ giải bài toán hiệu quả như thế nào trong bối cảnh vừa mới trải qua và đang còn sống chung với đại dịch Covid-19. Ngoài các nhà đầu tư chân chính, theo các chuyên gia, “cơn sốt” BĐS du lịch không loại trừ trong số đó có nhà đầu tư “ảo” (không có nhu cầu và thực lực đầu tư, động cơ chính là chạy dự án chiếm giữ đất vàng để chuyển nhượng). Họ chen chân vô được “nhờ vào” các kẽ hở của hành lang pháp lý: Đó là giao đất không qua đấu giá hoặc cho thuê đất với giá khởi điểm (?)

Phối cảnh dự án Khu duc lịch Hai Giang Merry Land tại Bình Định có tổng vốn đầu tư gia đoạn đầu 47.000 tỷ đồng

1. Luật Đất đai 2013 (khoản 2 Điều 118) quy định, có 8 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong đó tại điểm b, khoản 2 Điều này quy định trường hợp sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này thì không bắt buộc phải qua đấu giá. Đó là khi “sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. Trong khi đó theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020, địa bàn ưu đãi đầu tư gồm: “Địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn”. Đây chính là kẽ hở, khoảng trống lớn nhất để các nhà đầu tư tha hồ vẽ dự án để lấy hàng nghìn mét vuông đất vàng ven biển mà không phải qua đấu giá…

Nếu căn cứ theo Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư (ban hành kèm theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ) thì trong số 28 tỉnh, thành phố có bờ biển đã có gần một nửa địa phương có quỹ đất ven biển thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn nhưng lại có tiềm năng để phát triển BĐS du lịch. Đơn cử như các huyện Tuy Phước, Phù Cát và Phù Mỹ (tỉnh Bình Định), thị xã Sông Cầu, thị xã Đông Hòa, huyện Tuy An (Phú Yên), huyện Vạn Ninh, Cam Lâm, thành phố Cam Ranh (Khánh Hòa)… Đây là những địa phương nằm trong danh mục được ưu đãi đầu tư nhưng lại sở hữu các đầm, vịnh nổi tiếng, như Đầm Ô Loan, Gành Đá Đĩa, Vịnh Xuân Đài, đăc biệt là Vịnh Vân Phong (một trong 12 vịnh đẹp nhất thế giới)… hội đủ điều kiện để và đã triển khai các dự án BĐS du lịch tầm cỡ, đẳng cấp quốc tế.

Lựa chọn hình thức trên, nhà đầu tư gần như “tay không bắt giặc”, trừ khoản kinh phí “đi đêm”. Vì không những không qua đấu giá mà còn được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà còn được hưởng hàng lọat các ưu đãi khác, như: Thuế TNDN, bao gồm áp dụng mức thuế suất thuế TNDN thấp hơn mức thuế suất thông thường có thời hạn hoặc toàn bộ thời gian thực hiện dự án đầu tư; miễn thuế, giảm thuế và các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về thuế TNDN; miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất theo quy định của pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; được khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế.

2. Tuy nhiên thực tế cho thấy có rất ít nhà đầu tư và chính quyền địa phương lựa chọn theo “con đường” trên. Lý do, họ phải đi đường vòng mới lách được cụm từ “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. Để được giao đất trong địa bàn “nhạy cảm”, nhà đầu tư phải đăng ký đầu tư vào mục đích khác. Sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải xin điều chỉnh quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hình thức được chính quyền địa phương có đất và các nhà đầu tư BĐS du lịch ưu tiên lựa chọn, đó là thông qua thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất. Ở hình thức này, mặc dù phải nộp tiền thuê đất nhưng các bên sẽ rất an toàn về hành lang pháp lý, và (nếu như thiết lập được mối quan hệ “nhạy cảm” với chính quyền địa phương) nhà đầu tư sẽ tiếp cận được quỹ đất vàng theo ý muốn.

Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013, quy định: “Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định… mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất hai lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Có nghĩa, các địa phương được quyền giao đất, cho thuê đất bằng giá khởi điểm khi thửa đất đó không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất hai lần nhưng không thành. Trong khi đó theo các chuyên gia, với kẽ hở của Luật Đấu giá hiện hành, không khó để tổ chức bán đấu giá hợp thức hóa có một người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu giá ít nhất hai lần nhưng không thành.

Như vậy giao đất, cho thuê đất làm du lịch, nguồn thu của ngân sách nhà nước phụ thuộc rất lớn vào giá khởi điểm (nếu giao đất thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất) và giá đất (nếu thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) do cơ quan có thẩm quyền xây dựng. Mà giá đất của Nhà nước cho thuê bao giờ cũng có độ vênh rất lớn so với giá đất trên thị trường tại thời điểm từ 10 – 20 lần. Nguyên nhân, theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất cụ thể để giao đất và cho thuê đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và do chính UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định và phê duyệt, sau khi thông qua HĐND cùng cấp bằng thủ tục biểu quyết.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP HCM): “Trong khi Luật Đất đai hiện hành đưa ra nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thì trên thực tế lại chỉ bằng khoảng từ 20-30%. Tương tự, khung giá đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương đó”

3. Điều 46 Luật Đầu tư 2020 và Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Đây là quy định hợp lý phù hợp với các quy định khác của pháp luật liên quan, nhưng vô hình trung lại trở thành môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư ảo lạm dụng để trục lợi. Chỉ cần đăng ký thành lập doanh nghiệp mới và liên doanh với một pháp nhân khác (có năng lực), thiết lập được mối quan hệ “nhạy cảm” với cơ quan có thẩm quyền là nhà đầu tư có thể dễ dàng lấy được dự án BĐS có quỹ đất vàng (thông qua các kẽ hở giao đất và cho thuê đất nói trên), mà những nhà đầu tư thật chưa chắc làm được (?)

Sau khi được giao đất, cho thuê đất, ngay lập tức, nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng hay nói cách khác là “bán dự án” cho nhà đầu tư khác để trục lợi. Trường hợp nếu chưa chuyển nhượng được thì họ vô tư “ngâm tôm” dự án. Bỡi Luật Đầu tư 2020 không còn chế tài như Luật Đầu tư 2014 (điểm g, khoản 1 Điều 48): Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư… thì sẽ bị cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động dự án đầu tư. Cho đến khi không thể “ngâm” dự án được thì rút lui, “bỏ của chạy lấy người”.

Vì vậy nếu các địa phương không thẩm định kỹ năng lực nhà đầu tư và tính khả thi của các siêu dự án nghĩ dưỡng, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp gom đất, xin dự án nhưng “ngâm lâu” không thực hiện. Tình trạng dự án treo, chậm triển khai dự án phát sinh trong thời gian qua có xuất phát từ nguyên nhân này. Ngoài ra cũng không loại trừ khả năng, việc theo đuổi các siêu dự án trên còn nhằm để mang lại nhiều lợi thế cho doanh nghiệp, như: Gia tăng giá trị tài sản ước tính sổ sách; tăng cơ hội huy động vốn, trái phiếu từ đối tác và nhà đầu tư chiến lược; tăng vị thế và thương hiệu…

Gỡ nút thắt cho các nhà đầu tư chân chính

Từ phân tích trên cho thấy, tiềm năng du lịch địa phương có được khai thác có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào tính khả thi các dự án kêu gọi đầu tư. Ngoài yếu tố quy hoạch, giữ vai trò quyết định tính khả thi các dự án đầu tư đó là nhà đầu tư. Nếu các siêu dự án nghĩ dưỡng “đặt đúng chỗ” sẽ về đích đúng thời gian đăng ký đầu tư, tạo sức hút cho ngành du lịch, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội địa phương đó phát triển. Ngược lại, nếu các nhà đầu tư hướng đến việc giao đất, cho thuê đất (lách vào kẽ hở của luật) để thu gom đất, chuyển nhượng dự án thì không chỉ làm thiệt hại ngân sách mà còn làm méo mó thị trường BĐS du lịch. Vì vậy để gỡ nút thắt thị trường này, không chỉ là câu chuyện xây dựng hành lang pháp lý về các loại hình đầu ra của sản phẩm BĐS du lịch; mà còn phải hoàn thiện các kẽ hở của pháp luật điều chỉnh về giao đất, cho thuê đất và hậu kiểm dự án đầu tư để “gạn đục” loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, “dọn đường” cho các nhà đầu tư thực sự có năng lực đầu tư tiếp cận được các quỹ đất vàng về phát triển du lịch.

1. Có cơ chế thẩm định để loại nhà đầu tư “ảo”: Mặc dù pháp luật quy định (Điều 58 Luật Đất đai 2013), tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất “phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư…”. Tuy nhiên theo các chuyên gia làm cách nào để xác định được chính xác năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm thực sự của tổ chức doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện pháp luật không có quy định về thẩm định năng lực tài chính của nhà đầu tư. Vì vậy hành lang pháp lý sửa đổi hướng đến, theo Luật sư Lưu Bá Khiết (Đoàn Luật sư TP HCM), cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền được yêu cầu chủ đầu tư phải chứng minh thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá. “Thế nào là năng lực tài chính “để đảm bảo” cần phải có quy định cụ thể để xác định. Càng cụ thể hóa điều kiện sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất kiểm soát chặt được năng lực tài chính nhà đầu tư đủ điều kiện để tham gia đấu giá và ký kết, thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá”, ông Khiết nhấn mạnh.

TS Đoàn Thị Phương Diệp - Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG-HCM: Những vấn đề pháp lý phát sinh về đấu giá tài sản có thể kể đến như hạn chế về thẩm định năng lực tài chính. Quy định yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh năng lực tài chính nhưng lại thiếu quy định về thẩm định năng lực tài chính.

Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức 16/11/2021

2. Tăng cường hậu kiểm sau giao đất, cho thuê đất: Tại khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 quy định, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây: “Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai…”. Nội dung điều luật quy định rất trừu tượng, làm khó cơ quan có thẩm quyền nếu như muốn loại trừ nhà đầu tư ảo. Nhà đầu tư muốn “đối phó” chỉ cần đưa một phần đất được giao hoặc cho thuê vào sử dụng. Liên quan đến công tác hậu kiểm, một điểm mới của Luật Đầu tư năm 2020 (Luật Đầu tư 2014 chưa đề cập tới), đó là biện pháp chế tài trong trường hợp nếu phát hiện “hoạt động đầu tư có dấu hiệu giao dịch dân sự giả tạo”. Tuy nhiên để chấm dứt hoạt động dự án đầu tư trong trương hợp này, cơ quan đăng ký đầu tư phải làm đầy đủ thủ tục đề nghị TAND có thẩm quyền tuyên bố vô hiệu (Điều 59 Nghị định 31/2021/NĐ-CP)…

Từ phân tích trên, để các dự án BĐS du lịch triển khai khả thi, Luật sư Lê Hoài Sơn (Đoàn Luật sư Bình Định) kiến nghị, Luật Đầu tư sửa đổi và các văn bản dưới luật phải có quy định cụ thể về thời hạn tối thiểu bắt buộc nhà đầu tư triển khai dự án; thời gian bao nhiêu bị coi là chậm đưa đất vào sử dụng; số diện tích đất đưa vào khai thác và giá trị đầu tư là bao nhiêu (để được xem là đã đưa đất vào sử dụng), kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất. Nếu chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện thì cơ quan đăng ký đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoạt động dự án đầu tư mà không phải chịu bồi thường các chi phí đã phát sinh (nếu có), kể cả không trả lại tiền đặt trước hay ký quỹ bảo đảm đầu tư.

3. Giám sát chặt chuyển nhượng dự án đầu tư: Quyền chuyển nhượng dự án đầu tư đó là quyền được pháp luật cho phép, nếu dự án chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật (Điều 46 Luật Đầu tư 2020 và Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP). Vấn đề đặt ra là làm cách nào để không bị các nhà đầu tư lạm dụng sự thông thoáng của pháp luật “bán non” dự án để trục lợi. Theo chúng tôi, cùng với quy định về cơ chế thẩm định năng lực nhà đầu tư và tăng cường hậu kiểm sau khi giao đất, cho thuê đất, cần bổ sung điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo hướng chặt chẽ hơn, không có chỗ “dụng võ” cho các nhà đầu tư ảo. Đó là nói không với những dự án đầu tư BĐS du lịch được phép chuyển nhượng, nếu nhà đầu tư chưa đưa dự án vào hoạt động và có ít nhất thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (?!)

Tác giả bài viết: Luật gia Vũ Lê Minh