Điều kiện và thủ tục tách thửa đất ở khi cha mẹ tặng cho con

Luật gia Lê Công Tâm - Văn phòng Tư vấn luật miễn phí tại 40/2 Trần Lương, phường Quy NHơn Nam, trả lời:

Việc cha mẹ muốn tách thửa đất để tặng cho con là một thủ tục khá phổ biến. Dưới đây là thông tin chi tiết về các điều kiện, hồ sơ và chi phí liên quan theo quy định hiện hành tại Việt Nam (dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan):

1. Để thực hiện việc tách thửa, thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp pháp: Thửa đất phải có giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và còn thời hạn sử dụng.

• Không có tranh chấp, kê biên, phong tỏa: Đất không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu có tranh chấp, chỉ phần diện tích và ranh giới không tranh chấp mới được phép tách thửa.

• Đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu: Thửa đất sau khi tách (cả phần đất tách ra và phần đất còn lại) phải đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Quy định này khác nhau giữa các địa phương.

• Đảm bảo hạ tầng: Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đảm bảo cấp, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.

2. Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm theo bản gốc để đối chiếu/nộp bản sao có công chứng, chứng thực.

• Bản vẽ tách thửa đất (do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện).

• Giấy tờ chứng minh nhân thân của cha mẹ và con (bản sao CCCD/CMND).

• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của cha mẹ (nếu có - bản sao).

• Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ - con (Giấy khai sinh hoặc các giấy tờ khác chứng minh quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật).

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực (hoặc di chúc hợp lệ nếu tặng cho bằng di chúc).

• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

3. Quá trình tách thửa đất khi cha mẹ tặng cho con thường diễn ra theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)/Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất.

• Có thể nộp trực tiếp, qua Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có), qua bưu chính hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

• Cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất (nếu chưa có bản vẽ tách thửa hợp lệ).

• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người con đối với thửa đất đã tách.

• Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4: Trả kết quả

• Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người con hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

4. Khi thực hiện thủ tục tách thửa và tặng cho quyền sử dụng đất cho con, bạn sẽ phải nộp các khoản phí sau:

• Phí đo đạc: Khoản phí này dùng để trả cho đơn vị đo đạc, lập bản vẽ tách thửa. Mức phí dao động từ 1,8 triệu đến 2,5 triệu đồng tùy thuộc vào quy định của từng địa phương và độ phức tạp của thửa đất.

• Phí công chứng hợp đồng tặng cho: Phí này được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về công chứng.

• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do UBND cấp tỉnh quy định, thường dao động từ 500.000 đồng đến vài triệu đồng.

• Lệ phí trước bạ:

  • Trường hợp cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con (bao gồm cả con ruột, con nuôi, con riêng, con dâu, con rể) sẽ được miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

  • Trường hợp cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con (bao gồm con đẻ, con nuôi, con riêng) sẽ được miễn thuế TNCN.

  • Tuy nhiên, dù được miễn thuế TNCN, người nhận tài sản vẫn phải kê khai với cơ quan thuế.

Lưu ý: Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất thường không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Đối với các xã vùng miền núi, hải đảo, điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian có thể tăng thêm 10 ngày làm việc.