Bộ TN-MT bảo vệ quy định ghi sổ đỏ

Ngày 23-11, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), nói với phóng viên Báo Người Lao Độngrằng Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (Thông tư 33) gây ra nhiều ý kiến trái chiều do hiểu chưa đúng.

Không buộc thay đổi hàng loạt

Theo ông Phấn, nếu đọc kỹ sẽ biết quy định ghi nhận cụ thể thông tin của những người có quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản (QSDĐ/QSHTS) vào giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) của hộ gia đình nêu trong Thông tư 33 sẽ bảo đảm chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có QSDĐ.

Người dân đến làm thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận 1, TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH

Ông Phấn nói: "Những ai trong gia đình có tham gia QSDĐ mới ghi tên và việc này đâu có ép buộc. Về lộ trình, kể từ ngày 5-12-2017, ai làm mới sổ đỏ thì sẽ ghi tên các thành viên vào. Riêng sổ đỏ hiện hành vẫn hiệu lực và khi phát sinh giao dịch sẽ yêu cầu chỉnh lý lại. Như vậy, sẽ không thay đổi hàng loạt. Thông tư này có rất nhiều điểm lợi. Thứ nhất, bảo đảm quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai. Thứ hai, bảo đảm quyền chủ thể trong hộ gia đình. Thứ ba, khi tham gia giao dịch tránh phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện; minh bạch về tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung QSDĐ trong hộ gia đình".

Ông Phấn nói rõ thêm là thành viên mới được sinh ra (trẻ em) mà nhà nước giao đất theo nhân khẩu thì phải xác lập quyền của họ và không cần người giám hộ. Từng thành viên trong hộ gia đình phải xác lập mức độ đóng góp với nhau để sau này tránh phát sinh mâu thuẫn. Trường hợp các thành viên không thỏa thuận được thì hiện chưa có quy định để điều chỉnh. Luật quy định cấp sổ đỏ theo nhu cầu, chỉ khi đã sử dụng đất thì phải đăng ký với nhà nước. Như vậy, nếu trong gia đình không thỏa thuận được rõ ràng nhu cầu thì chưa cấp sổ đỏ.

Cá thể hóa quyền lợi

Cùng ngày, Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà cho biết: "Đây là việc cá thể hóa những người có quyền lợi sử dụng đất đối với lô đất đó chứ không phải tất cả. Sau này, chủ sử dụng mảnh đất đó sinh con hay một người khác đến ở chung thì con cái hay người đến ở chung đó cũng không có quyền bởi họ không có mặt và không tham gia tạo lập đất. Tức là, thông tư này bảo vệ quyền lợi của những người có QSDĐ chứ không bao gồm những thành viên trong khái niệm hộ gia đình".

Ông Hà dẫn chứng trong đền bù đất, thành viên ghi tên trong sổ đỏ được xác định là thành viên trong hộ gia đình được hưởng đền bù vào thời điểm nhận đền bù, cấp đất. Những người có QSDĐ với mảnh đất là người tại thời điểm giao đất, đền bù đất có tên trong hộ khẩu và những thành viên này bình đẳng với nhau. Mục đích chung là để bảo vệ QSDĐ của những người có chung QSDĐ trong một hộ gia đình. Trước đây, luật pháp quy định các điều này lỏng lẻo nên giờ phải cá thể hóa.

Trước kia, khi cấp đất cho hộ gia đình, nhà nước xem xét trong hộ gia đình có bao nhiêu người, căn cứ định mức cấp đất cho mỗi người để quyết định cấp bao nhiêu cho hộ đó. Tuy nhiên, thời trước, đất chưa có giá trị và khái niệm hộ sử dụng chung vẫn còn nên "mọi người vui vẻ để một người đại diện". Dần dần, đất đai được cá thể hóa, không có khái niệm chung đó nữa. Giờ từng bước cá thể hóa là việc cần thiết phải làm trong xã hội hiện nay để giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mọi người. Đây cũng là yêu cầu của TAND, VKSND, các cơ quan này đề nghị ghi rõ cá thể chứ không thể để chủ thể theo hộ.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh việc xác lập thành viên "có mặt" trong sổ đỏ phụ thuộc vào sự thỏa thuận dân sự. Khi giao đất cho một gia đình bao gồm cha mẹ và con cái, nếu con cái đồng thuận giao toàn bộ QSDĐ này cho cha hoặc mẹ thì có thể chỉ ghi tên cha hoặc mẹ trong sổ đỏ. Ngược lại, nếu khi giao đất mà con cái đủ tuổi thành niên, có chung QSDĐ mà muốn ghi tên tất cả thì phải ghi tất cả. Con cái sinh sau thời điểm được cấp sổ đỏ thì không có QSDĐ với diện tích đất đã nêu. Cũng với nguyên tắc cá thể hóa, khi xử lý các nội dung liên quan đến đất đai có thể diễn ra quá trình chia mảnh đất chung thành các miếng nhỏ cho từng người thì sắp tới đây chuyện này sẽ được pháp luật bảo vệ.

"Mình không có tên trong sổ đỏ thì lấy gì bảo vệ quyền lợi của mình" - ông Hà nhấn mạnh.

Một số nội dung còn mơ hồ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nói Thông tư 33 nêu khái niệm không rõ ràng. Phải nói rõ rằng nếu đất đó là cá nhân thì chủ đất đứng tên một mình; đất góp chung, đất do nhiều người trong nhà sẽ được hưởng thì ghi thêm thông tin thành viên.

Luật sư Trần Minh Hà, chuyên gia về Luật Đất đai, cho rằng nội dung này trong Thông tư 33 khá mơ hồ nên phải dẫn giải rõ rằng nếu có tên thành viên thì đất đó quy định áp dụng với chuyển nhượng QSDĐ cấp cho hộ gia đình, trong đó con cái, bố mẹ nuôi… là thành viên. Trường hợp này khác với cấp đất cho cá nhân. Cần giải thích cho người dân hiểu quy định mới không khác gì so với các quy định trước đó về việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

L.PHONG