Nghiên cứu thực tế từ các vụ đấu giá tài sản: Tiếp tục nhận diện loạt bất cập và kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, bổ sung
Tưvanluatmienphi - Từ thực tế các vụ đấu giá tài sản xảy ra trong thời gian qua, Luật gia Vũ Lê Minh tiếp tục nhận diện, phân tích và chỉ ra loạt bất cập. Qua đó kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện Luật ĐGTS sửa đổi, bổ sung theo hướng chuyên nghiệp hóa, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản.
Theo chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023 - 2024, dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS được Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ Bảy (tháng 6/2024), trước đó tại Kỳ họp thứ Sáu (tháng 10/2023) Quốc hội đã cho ý kiến. Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Minh Sơn cho biết, dự thảo Luật, sau khi được tiếp thu, chỉnh lý đã sửa đổi, bổ sung 42 Điều, bãi bỏ 3 Điều của Luật ĐGTS hiện hành và bổ sung 2 điều mới, các điều khoản khác chỉ sửa đổi, bổ sung mang tính kỹ thuật. Đồng thời, dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý đã tăng 17 khoản so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Sáu, nhưng trong đó một số khoản được thiết kế và sắp xếp lại để phù hợp với kỹ thuật lập pháp mà không thay đổi nội dung.
“Nghẽn” đất công vì thiếu cơ chế xác định giá khởi điểm lần hai
Theo quy định tại Điều 52 Luật ĐGTS năm 2016, đối với những trường hợp đấu giá tài sản mà không thành được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc đấu giá lại theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản. Được hiểu là không bắt buộc phải đấu giá lại. Tuy nhiên đối với tài sản công, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật này và Điều 25, Nghị định 151/2017/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì bắt buộc phải tổ chức đấu giá lại. Đấu giá lại là đồng nghĩa với phải thực hiện lại trình tự, thủ tục như đấu giá lần đầu, trong đó có việc xác định và công bố lại giá khởi điểm.
Như vậy muốn thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá lần hai thì giá khởi điểm xác định lại phải thấp hơn lần đầu. Thế nhưng ngoại trừ tài sản đấu giá có nguồn gốc từ thi hành án (theo quy định của Luật THADS, giá khởi điểm lần đấu giá sau được phép giảm đến 10% so với giá khởi điểm lần đầu), thì các loại tài sản khác phải giữ nguyên giá khởi điểm như lần đầu. Trong trường hợp này, nếu địa phương nào mạnh dạn “vượt rào” là đồng nghĩa với bị quy trách nhiệm làm thất thoát tài sản công. Từ sự bất cập này, mà thời gian quan qua các địa phương để quỹ đất công “đóng băng” dài hạn. Trong khi đấu giá QSDĐ là một trong những phương thức quan trọng để các địa phương tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế…
Nhiều địa phương, kể cả thành phố Hà Nội đang gặp vướng mắc, ách tắc vì lý do trên. Đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ sau sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm không thành công vào cuối năm 2021 cùng với sự khủng hoảng của thị trường bất động sản đã khiến việc đấu giá đất lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài, công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố gần như bị đình trệ. Từ thực trạng này, rất cần có hành lang pháp lý điều chỉnh theo hướng thống nhất quan điểm rằng mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá lần đầu không thành công không thể làm căn cứ để xác định lại giá khởi điểm cho việc tổ chức lại việc đấu giá lần sau. Có nghĩa, việc xác định lại giá khởi điểm lần sau cần phải có quy định điều chỉnh thấp hơn so với giá khởi điểm lần đầu. Rất tiếc là Dự luật sửa đổi, bổ sung lần này chưa có quy định điều chỉnh sự bất cập đó.
Khó ngăn chặn tình trạng đấu giá ảo và bỏ cọc
Có thể nói từ Nghị định số 05/2005/NĐ-CP đến Luật ĐGTS 2016 là một bước tiến dài về quy định tiền đặt trước tuy nhiên nhìn từ thực tế vận dụng cho thấy vẫn còn lỗ hổng lớn. Nếu như Nghị định 05 quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản BĐG được cho là quá nhỏ, dẫn tới nhiều trường tham gia đấu giá dễ dàng bỏ cọc; thì đến Luật ĐGTS năm 2016 (Điều 39), tiền đặt trước được điều chỉnh có khung từ 5% - 20%. Quy định như vậy, các ĐBQH khi bấm nút thông qua kỳ vọng đạt được mục tiêu kép: Vừa khắc phục tình trạng thông đồng dìm giá hoặc bỏ cọc trong trường hợp từ chối mua tài sản; vừa thu hút được đối tượng tham gia đấu giá để kích hoạt giá trị tài sản theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường.
Sau hơn 7 năm đi vào cuộc sống, quy định trên của Luật không những làm hạn chế được thực trạng mà trái lại. Do quy định khung tối đa và tối thiểu quá rộng vô hình trung tạo thành “khoảng trống an toàn” cho sự móc nối giữa tổ chức hành nghề đấu giá và người tham gia đấu giá tài sản. Nếu cần trúng đấu giá tài sản thì tổ chức hành nghề đấu giá sẵn sàng quy định tiền đặt trước đến tiệm cận mức tối thiểu và ngược lại. Có thể ra loạt những vụ đấu giá tài sản để lại hệ lụy tiêu cực cho xã hội vì kẽ hở này.
Trong đó điển hình là vụ đấu giá quyền khai thác mỏ cát trên sông Tiền (tỉnh An Giang), xảy ra hồi 3/2021. Một doanh nghiệp ở TP.HCM đã đấu lên hơn 2.800 tỷ đồng (gấp 390 lần giá khởi điểm) nhưng sau đó đã “bỏ của chạy lấy người”, chấp nhận mất cọc 1 tỷ đồng. Gần đây nhất là các vụ đấu giá biển số đẹp, nhiều cá nhân đã tham gia đấu đẩy giá biển số lên quá cao rồi bỏ cọc khiến những người có nhu cầu thực sự không thể sở hữu, gây mất thời gian khi phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần. Trong đó đáng chú ý là trường hợp chủ nhân ở Thanh Hóa trúng đấu giá 2 biển 51K-888.88 và 30K-567.89 với số tiền đấu giá trúng lên tới 45 tỷ đồng (10/2023)...
Trước thực trạng trên, để bảo đảm phù hợp với thực tiễn và góp phần hạn chế tình trạng đấu giá ảo và bỏ cọc, dự thảo Luật ĐGTS sửa đổi theo hướng quy định về tiền đặt trước đối với một số tài sản đặc thù. Ví dụ đối với đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà giá khởi điểm xác định được bằng tiền thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm… Điều đó có nghĩa đối với đấu giá quyền sử dụng đất không phải để thực hiện dự án đầu tư, hoặc đấu giá tài sản không phải là quyền khai thác khoáng sản, thì vẫn áp dụng khung tiền đặt trước như quy định lâu nay.
Quang cảnh buổi đấu giá đất tại phường Phan Đình Phùng, TP. Thái Nguyên
Cùng với đó dự Luật sửa đổi có bổ sung chế tài (Điều 38): Người trúng đấu giá tài sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thì không được đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản đó trong thời hạn 01 năm; trường hợp tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì người trúng đấu giá không được đăng ký tham gia đấu giá trong thời hạn 03 năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác... Các chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh và bổ sung các quy định trên của dự Luật khó xử lý được triệt để tình trạng bỏ cọc. Vì người vi phạm nghĩa vụ thanh toán vẫn có thể lách luật bằng hình thức thỏa thuận dân sự với một người khác để tham gia đấu giá tài sản, sau đó làm thủ tục chuyển nhượng lại…
Mua tài sản thi hành án đối mặt nhiều rủi ro
Theo quy định tại Điều 7 Luật ĐGTS 2016: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình”. Điều đó có nghĩa người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình được pháp luật bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Quy định của Luật ĐGTS cũng tương thích với Luật thi hành án dân sự (THADS) năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Điều 103), quy định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”.
Tuy nhiên trên thực tế, người mua được tài sản đấu giá ngay tình (chủ yếu đối với tài sản có nguồn gốc từ thi hành án) luôn đối mặt với nhiều rủi ro cho dù đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trong phiên chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về lĩnh vực thuộc Bộ Tư pháp, ngày 15/8/2023, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho rằng, việc giao tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự đang gặp những khó khăn. Có tình trạng trong thi hành án dân sự, tuy đã được thực hiện đấu giá, nhưng chưa giao được. Số liệu thống kê cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, trong thi hành án dân sự có gần 2.000 vụ đấu giá, trong đó mới chỉ giao được hơn 1.300, còn hơn 600 vụ chưa giao được.
Nguyên nhân thì có nhiều nhưng phổ biến là rơi vào các tình huống sau: (i) Đó là khi Cơ quan THA thực hiện bàn giao tài sản thì Bản án có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy. Trong trường hợp này, mặc dù pháp luật vẫn bảo vệ người mua tài sản đấu giá (trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật ĐGTS) nhưng để nhận được tài sản cũng “lên bờ xuống ruộng”; (ii) Luật ĐGTS năm 2016 (tại khoản 2 và 3 Điều 33), quy định khi ký kết hợp đồng dịch vụ, người có tài sản có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá bằng chứng về quyền được bán tài sản và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó. Tuy nhiên làm cách nào để tổ chức đấu giá xác thực được thông tin được chính xác là rất khó; (iii) Tài sản thi hành án sau khi kê biên pháp luật quy định tiếp tục giao cho chủ sở hữu (người phải thi hành án) quản lý, sử dụng nên khi Chấp hành viên bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá luôn gặp phải sự chống đối không hợp tác từ phía người có tài sản…
Mặc dù tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự là một trong những loại tài sản phải bán thông qua đấu giá. Tuy nhiên, cả Luật ĐGTS hiện hành và dự thảo Luật sửa đổi đều chưa có quy định thủ tục riêng cho việc đấu giá tài sản thi hành án. Trong khi đó tài sản thi hành án dân sự luôn chứa đựng nhiều rủi ro, phức tạp, điều này đòi hỏi khi xem xét hồ sơ giấy tờ, đòi hỏi các tổ chức đấu giá phải có sự đánh giá chính xác đối với các loại giấy tờ tài liệu được cung cấp từ phía Chấp hành viên nhằm đảm bảo những giấy tờ, tài liệu đó đáp ứng đầy đủ, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia đấu giá, đặc biệt là người trúng đấu giá tài sản thi hành án dân sự.
Chưa ngăn được tình trạng thông đồng, dìm giá
Mặc dù Luật ĐGTS năm 2016 đã “dồn lực” ưu tiên phần lớn cho việc điều chỉnh tình trạng thông đồng, dìm giá, tuy nhiên trên thực tế thời gian qua vẫn diễn ra và núp dưới các thủ đoạn hết sức tinh vi. Theo quy định tại Điều 40 Luật ĐGTS năm 2016, có 4 hình thức tiến hành cuộc đấu giá để tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn. Tuy nhiên chỉ có 2 hình thức được lựa chọn phổ biến, đó là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Đây là các hình thức đấu giá được thực hiện nhanh gọn, tiết kiệm thời gian, chi phí thấp, thu hút được nhiều đối tượng tham gia. Đối với những tài sản có giá trị cao như đấu giá QSDĐ, các tổ chức và các nhân có tài sản thường lựa chọn hình thức bỏ phiếu trực tiếp. Bỡi với hình thức đấu giá này sẽ hạn chế được tình trạng dìm giá để trục lợi, vì phiếu trả giá của người tham gia đấu giá được giữ bí mật trong hòm phiếu trải qua từ 2 – 3 vòng đấu giá.
Thời gian đầu hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tỏ ra có hiệu quả, tưởng chừng Luật đã bịt được kẽ hở. Tuy nhiên chỉ sau một thời gian, hình thức này đã bị vô hiệu hóa bỡi lực lượng băng nhóm “xã hội đen” núp bóng dưới danh nghĩa các công ty bất động sản mà điển hình là vụ Công ty Bất động sản Đường Dương của vợ chồng Đường “Nhuệ” ở huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình (xảy ra hồi năm 2020). Thủ đoạn của cặp đôi này là móc nối với tổ chức đất giá để áp đặt khoản tiền đặt trước tiệm cận với mức tối thiểu và bước giá thấp nhất có thể, để số tiền đầu tư ban đầu không đáng kể. Sử dụng lực lượng “xã hội đen” đe dọa, không chế người tham gia đấu giá rút lui, để buổi đấu giá diễn ra một chiều theo kịch bản. Sau đó “ngâm tôm” tiền sử dụng đất (vì Luật không có quy định thời gian cụ thể) cho đến khi có thể. Hệ lụy là giá đất bị dìm, ngân sách thất thu, người có nhu cầu phải mua lại với giá cao…
Mặt khác, với quy định của Luật ĐGTS hiện hành, tổ chức có tài sản và cơ quan bán đấu giá tài sản (điển hình như vụ sai phạm của Công ty Đấu giá hợp danh Đông Á trong việc bán đấu giá 26 lô đất tại Khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, xảy ra hồi cuối tháng 9/2021 ở huyện Đan Phượng, Hà Nội) hoàn toàn có thể chủ động móc nối, thông đồng để dìm giá bằng các chiêu thức để hạn chế số lượng tổ chức và cá nhân có nhu cầu thực sự tiếp cận, như: Không thông báo về phiên đấu giá hoặc có thông báo nhưng lựa chọn đăng tải ở những phương tiện ít người để ý; không niêm yết hoặc cho niêm yết nhưng không đúng nơi có tài sản BĐG; gây khó khăn cho người đến mua hồ sơ (nhân viên bán hồ sơ đi vắng); ban hành Quy chế đấu giá bất lợi… Đến khi đấu giá thì chỉ còn vai trò độc diễn của “quân xanh, quân đỏ”. Giá bán và người trúng đấu giá tài sản được sắp xếp theo kịch bản có sẵn. Thủ đoạn này thường xảy ra đối với các tài sản bị tịch thu để xử lý vi phạm hành chính, tài sản thi hành án, tài sản của Nhà nước.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản
1. Cần có cơ chế xác định giá khởi điểm đấu giá lại
Trước thực trạng “đóng băng” về quỹ đất công vì hành lang pháp lý chưa có quy định về xác định giá khởi điểm thấp hơn lần đầu, khiến các địa phương gặp khó trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách; theo chúng tôi Luật ĐGTS sửa đổi cần có quy định về “đấu giá xuống”, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng như hiện nay. Theo đó việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn lần trước là hoàn toàn bình thường, nếu giá thị trường đối với tài sản đưa ra đấu giá tại thời điểm xuống thấp. Nó phản ánh đúng thực tế khách quan, phù hợp với quy luật cung - cầu giá cả thị trường, không vi phạm quy định hiện hành về định giá tài sản. Vấn đề là quy trình, thủ tục đưa ra đấu giá lại phải được tiến hành công khai, minh bạch.
Việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn giá đưa ra bán đấu giá trước đó (do đấu giá không thành) nhưng tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo quy định thì không thể quy kết, coi đó là hành vi gây thất thoát, lãng phí tài sản công. Có như vậy, việc triển khai hoạt động đấu giá tài sản, nhất là đấu giá tài sản công được thực hiện thuận tiện, nhanh chóng hơn; hạn chế sự ngưng trệ, ách tắc do việc xác định giá khởi điểm gây ra khi triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu về nhà ở của người dân.
Cho ý kiến về Dự luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý cơ quan soạn thảo, để Luật ĐGTS bắt kịp xu hướng phát triển của thế giới hiện nay, cần có sửa đổi theo hướng có bao hàm hình thức “đấu giá xuống”. Chủ tịch Quốc hội cho biết, tại một số nước, pháp luật có quy định về hình thức “đấu giá lên” và “đấu giá xuống”
Các ĐBQH thảo luận Luật ĐGTS sửa đổi tại Kỳ họp thứ Sáu, QH15
2. Tăng thời gian chế tài và số tiền đặt trước để hạn chế bỏ cọc
Có ý kiến cho rằng, trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS lần này cần có chế tài xử lý cụ thể như: Nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư tự ý bỏ khoản tiền đặt cọc và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm (chứ không phải chỉ có 1- 3 năm như dự Luật sửa đổi) không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Nghiêm cấm các trường hợp núp bóng chủ thể khác để tham gia đấu giá rồi chuyển nhượng lại trong thời gian bị chế tài. Ngoài ra, cần phải nâng mức tiền đặt trước lên trên 20% (tùy thuộc vào giá trị của từng loại tài sản đưa ra đấu giá) và thu hẹp khoảng cách giữa khung tối đa và tối thiểu để hạn chế sự tùy nghi của tổ chức đấu giá. Những giải pháp này sẽ giúp hoạt động đấu giá, đặc biệt là đối với đấu giá QSDĐ trở nên minh bạch hơn, hướng tới người mua có nhu cầu ở thật, chứ không phải tạo ra một thị trường, hay một phân khúc “mua – bán” kiếm lời mới cho giới đầu cơ đất.
Cho ý kiến về nội dung quy định tiền đặt trước Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng “nên chăng phân hóa, một số tài sản có giá trị lớn thì nên tiếp tục rà soát theo hướng tăng số tiền đặt trước để đảm bảo tính khả thi trong quá trình tổ chức đấu giá (luật hiện nay quy định tối thiểu 5%, tối đa là 20%), vì anh nào cũng muốn đấu giá nhưng cuối cùng đấu xong rồi bỏ đấy”.
3. Cần một quy trình riêng về đấu giá tài sản THA
Từ thực trạng nan giải bàn giao tài sản đấu giá trúng cho người mua, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh từ chính các quy định pháp luật chuyên ngành cũng như Luật ĐGTS nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, đồng bộ, giúp cho quá trình ký kết hợp đồng dịch vụ giữa Cơ quan thi hành án dân sự với tổ chức đấu giá được minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Theo chúng tôi nút thắt nằm ở chỗ cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của Chấp hành viên thuộc Cơ quan thi hành án dân sự và trách nhiệm của người có tài sản đăng ký đấu giá. Đó là phải đảm bảo tài sản trước khi đưa ra đấu giá phải là tài sản có “lý lịch sạch”: Chính chủ, không bị tranh chấp, không thế chấp… Nếu khi bàn giao tài sản cho người đấu giá trúng mà phát hiện rủi ro thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Để đưa tài sản thi hành án ra bán đấu giá thì thời gian thường kéo dài từ lúc kê biên, thỏa thuận giá, lựa chọn tổ chức thẩm định giá, lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá. Trường hợp bán đấu giá không thành thì giảm giá tài sản để tiếp tục bán. Mỗi hành vi, công việc của Chấp hành viên, của các tổ chức, cơ quan đều có thể bị chủ tài sản, người phải thi hành án khởi kiện, tố cáo và quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo mất rất nhiều thời gian… Do đó rất cần bổ sung một chương trong dự thảo Luật ĐGTS sửa đổi quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản thi hành án.
4. Phải quy định cụ thể về thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Để ngăn chặn thực trạng đầu cơ đất kiểu mới, làm bốc hơi tài sản công, Luật ĐGTS hiện hành cần phải được bổ sung quy định “bịt” kín kẽ hở về tiền đặt trước và thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi đấu giá trúng. Từ thực tế đấu giá đất ở Thái Bình bị khống chế bỡi Công ty Đường Dương, hay các vụ bỏ cọc đấu giá mỏ cát trên sông Tiền, đấu giá biển số đẹp… cho thấy, bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung theo hướng gia tăng khoản tiền đặt trước, Luật ĐGTS sửa đổi cần có quy định cụ thể về thời gian nộp tiền sử dụng đất (Luật hiện hành chưa có quy định), theo hướng không quá 30 ngày, thậm chí ngắn hơn. Vì thời gian càng rút ngắn thì cơ hội “ngâm tôm” của những kẻ đầu cơ đất để “lướt sóng” kiếm chênh lệch sẽ ít đi, khi đó sẽ giảm bớt “chân giả” tham gia.
Quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất cũng sẽ khắc phục được tình trạng mỗi địa phương tự quyết thời gian nộp mỗi kiểu. Theo đó sẽ không còn tình trạng sau khi trúng đấu giá 10 lô đất ở trung tâm thị trấn xã Song An, vợ chồng Đường “Nhuệ” chỉ nộp tiền 2 lô đất có nhu cầu chuyển nhượng để kiếm lời; còn lại 7 lô “câu lưu” bất chấp lãnh đạo xã và huyện liên tục gọi điện hối thúc. Hay tại huyện Hoài Nhơn (Bình Định), nhóm đầu cơ đất đã bỏ ra số tiền gần một tỷ đặt trước cho 114 lô, nhưng sau khi trúng đấu giá 114 lô, nhóm đối tượng chỉ nộp tiền 5 lô đất có người nhận chuyển nhượng, số lô còn lại do không giao dịch được nên bỏ của chạy lấy người …
5. Bắt buộc đối tượng tham gia đấu giá phải có năng lực thật sự
Luật ĐGTS sửa đổi đã sửa đổi điểm g khoản 1 của Điều 52 (quy định về các trường hợp đấu giá không thành). Theo đó (i) nếu đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá hợp lệ trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành; (ii) bổ sung điểm h khoản 1 của Điều 52: Trường hợp đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá và tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người có tài sản không đồng ý bán.
Quy định bổ sung và sửa đổi trên chỉ làm hạn chế tiêu cực trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành (tức là đối với tài sản công) và trong trường hợp mà người có tài sản không đồng ý bán. Điều đó có nghĩa ở chiều ngược lại không làm thay đổi theo hướng tích cực. Do đó muốn hạn chế tiêu cực trong đấu giá, nhất là đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thì phải có quy định điều chỉnh theo hướng bắt buộc người tham gia đấu giá phải chứng minh được năng lực tài chính thực sự (thông qua tài khoản tiền gửi tại một ngân hàng bất kỳ). Từ vụ án Tân Hoàng Minh, để hạn chế tiêu cực, theo chúng tôi đối với tổ chức doanh nghiệp khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải chứng minh được doanh thu thể hiện trên báo cáo thuế tối thiểu tương ứng 20% giá trị đấu giá hoặc giá trị tài sản/tiền mặt của doanh nghiệp trên báo cáo kiểm toán lớn hơn hoặc bằng mức giá công bố tại thời điểm đấu giá; đồng thời, có năng lực triển khai dự án tương đương đã được nghiệm thu; năng lực tài chính đã triển khai dự án…
Bài viết có tham khảo các đường linhk dưới đây:
1. https://laodong.vn/ban-doc/vuong-mac-trong-xac-dinh-gia-khoi-diem-de-dua-ra-dau-gia-quyen-su-dung-dat-1178778.ldo
2. https://dangcongsan.vn/thoi-su/ngan-hien-tuong-quan-xanh-quan-do-trong-dau-gia-tai-san-653673.html
3. https://hungyen.dcs.vn/dau-gia-quyen-su-dung-dat-gap-kho-nhieu-dia-phuong-thieu-nguon-luc-dau-tu-c211838.html
4. https://hanoimoi.vn/nhieu-kho-khan-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-thanh-oai-651283.html
5. https://dangcongsan.vn/thoi-su/khac-phuc-nhung-ton-tai-bat-cap-cua-hoat-dong-dau-gia-tai-san-de-dap-ung-yeu-cau-thuc-tien-651673.html
6. thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-dinh-151-2017-ND-CP-huong-dan-Luat-Quan-ly-su-dung-tai-san-cong-354145.aspx
7. thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-dinh-151-2017-ND-CP-huong-dan-Luat-Quan-ly-su-dung-tai-san-cong-354145.aspx
6.http://www.lapphap.vn/Pages/DuThao/XemGopY.aspx?iDDTVB_DuThaoVanBan=1957&replyUrl=/Pages/DuThao/dsduthao.aspx#
“Nghẽn” đất công vì thiếu cơ chế xác định giá khởi điểm lần hai
Theo quy định tại Điều 52 Luật ĐGTS năm 2016, đối với những trường hợp đấu giá tài sản mà không thành được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc đấu giá lại theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản. Được hiểu là không bắt buộc phải đấu giá lại. Tuy nhiên đối với tài sản công, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật này và Điều 25, Nghị định 151/2017/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì bắt buộc phải tổ chức đấu giá lại. Đấu giá lại là đồng nghĩa với phải thực hiện lại trình tự, thủ tục như đấu giá lần đầu, trong đó có việc xác định và công bố lại giá khởi điểm.
Như vậy muốn thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá lần hai thì giá khởi điểm xác định lại phải thấp hơn lần đầu. Thế nhưng ngoại trừ tài sản đấu giá có nguồn gốc từ thi hành án (theo quy định của Luật THADS, giá khởi điểm lần đấu giá sau được phép giảm đến 10% so với giá khởi điểm lần đầu), thì các loại tài sản khác phải giữ nguyên giá khởi điểm như lần đầu. Trong trường hợp này, nếu địa phương nào mạnh dạn “vượt rào” là đồng nghĩa với bị quy trách nhiệm làm thất thoát tài sản công. Từ sự bất cập này, mà thời gian quan qua các địa phương để quỹ đất công “đóng băng” dài hạn. Trong khi đấu giá QSDĐ là một trong những phương thức quan trọng để các địa phương tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế…
Nhiều địa phương, kể cả thành phố Hà Nội đang gặp vướng mắc, ách tắc vì lý do trên. Đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ sau sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm không thành công vào cuối năm 2021 cùng với sự khủng hoảng của thị trường bất động sản đã khiến việc đấu giá đất lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài, công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố gần như bị đình trệ. Từ thực trạng này, rất cần có hành lang pháp lý điều chỉnh theo hướng thống nhất quan điểm rằng mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá lần đầu không thành công không thể làm căn cứ để xác định lại giá khởi điểm cho việc tổ chức lại việc đấu giá lần sau. Có nghĩa, việc xác định lại giá khởi điểm lần sau cần phải có quy định điều chỉnh thấp hơn so với giá khởi điểm lần đầu. Rất tiếc là Dự luật sửa đổi, bổ sung lần này chưa có quy định điều chỉnh sự bất cập đó.
Khó ngăn chặn tình trạng đấu giá ảo và bỏ cọc
Có thể nói từ Nghị định số 05/2005/NĐ-CP đến Luật ĐGTS 2016 là một bước tiến dài về quy định tiền đặt trước tuy nhiên nhìn từ thực tế vận dụng cho thấy vẫn còn lỗ hổng lớn. Nếu như Nghị định 05 quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản BĐG được cho là quá nhỏ, dẫn tới nhiều trường tham gia đấu giá dễ dàng bỏ cọc; thì đến Luật ĐGTS năm 2016 (Điều 39), tiền đặt trước được điều chỉnh có khung từ 5% - 20%. Quy định như vậy, các ĐBQH khi bấm nút thông qua kỳ vọng đạt được mục tiêu kép: Vừa khắc phục tình trạng thông đồng dìm giá hoặc bỏ cọc trong trường hợp từ chối mua tài sản; vừa thu hút được đối tượng tham gia đấu giá để kích hoạt giá trị tài sản theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường.
Sau hơn 7 năm đi vào cuộc sống, quy định trên của Luật không những làm hạn chế được thực trạng mà trái lại. Do quy định khung tối đa và tối thiểu quá rộng vô hình trung tạo thành “khoảng trống an toàn” cho sự móc nối giữa tổ chức hành nghề đấu giá và người tham gia đấu giá tài sản. Nếu cần trúng đấu giá tài sản thì tổ chức hành nghề đấu giá sẵn sàng quy định tiền đặt trước đến tiệm cận mức tối thiểu và ngược lại. Có thể ra loạt những vụ đấu giá tài sản để lại hệ lụy tiêu cực cho xã hội vì kẽ hở này.
Trong đó điển hình là vụ đấu giá quyền khai thác mỏ cát trên sông Tiền (tỉnh An Giang), xảy ra hồi 3/2021. Một doanh nghiệp ở TP.HCM đã đấu lên hơn 2.800 tỷ đồng (gấp 390 lần giá khởi điểm) nhưng sau đó đã “bỏ của chạy lấy người”, chấp nhận mất cọc 1 tỷ đồng. Gần đây nhất là các vụ đấu giá biển số đẹp, nhiều cá nhân đã tham gia đấu đẩy giá biển số lên quá cao rồi bỏ cọc khiến những người có nhu cầu thực sự không thể sở hữu, gây mất thời gian khi phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần. Trong đó đáng chú ý là trường hợp chủ nhân ở Thanh Hóa trúng đấu giá 2 biển 51K-888.88 và 30K-567.89 với số tiền đấu giá trúng lên tới 45 tỷ đồng (10/2023)...
Trước thực trạng trên, để bảo đảm phù hợp với thực tiễn và góp phần hạn chế tình trạng đấu giá ảo và bỏ cọc, dự thảo Luật ĐGTS sửa đổi theo hướng quy định về tiền đặt trước đối với một số tài sản đặc thù. Ví dụ đối với đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà giá khởi điểm xác định được bằng tiền thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm… Điều đó có nghĩa đối với đấu giá quyền sử dụng đất không phải để thực hiện dự án đầu tư, hoặc đấu giá tài sản không phải là quyền khai thác khoáng sản, thì vẫn áp dụng khung tiền đặt trước như quy định lâu nay.
Quang cảnh buổi đấu giá đất tại phường Phan Đình Phùng, TP. Thái NguyênCùng với đó dự Luật sửa đổi có bổ sung chế tài (Điều 38): Người trúng đấu giá tài sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thì không được đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản đó trong thời hạn 01 năm; trường hợp tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì người trúng đấu giá không được đăng ký tham gia đấu giá trong thời hạn 03 năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác... Các chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh và bổ sung các quy định trên của dự Luật khó xử lý được triệt để tình trạng bỏ cọc. Vì người vi phạm nghĩa vụ thanh toán vẫn có thể lách luật bằng hình thức thỏa thuận dân sự với một người khác để tham gia đấu giá tài sản, sau đó làm thủ tục chuyển nhượng lại…
Mua tài sản thi hành án đối mặt nhiều rủi ro
Theo quy định tại Điều 7 Luật ĐGTS 2016: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình”. Điều đó có nghĩa người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình được pháp luật bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Quy định của Luật ĐGTS cũng tương thích với Luật thi hành án dân sự (THADS) năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Điều 103), quy định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”.
Tuy nhiên trên thực tế, người mua được tài sản đấu giá ngay tình (chủ yếu đối với tài sản có nguồn gốc từ thi hành án) luôn đối mặt với nhiều rủi ro cho dù đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trong phiên chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về lĩnh vực thuộc Bộ Tư pháp, ngày 15/8/2023, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho rằng, việc giao tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự đang gặp những khó khăn. Có tình trạng trong thi hành án dân sự, tuy đã được thực hiện đấu giá, nhưng chưa giao được. Số liệu thống kê cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, trong thi hành án dân sự có gần 2.000 vụ đấu giá, trong đó mới chỉ giao được hơn 1.300, còn hơn 600 vụ chưa giao được.
Nguyên nhân thì có nhiều nhưng phổ biến là rơi vào các tình huống sau: (i) Đó là khi Cơ quan THA thực hiện bàn giao tài sản thì Bản án có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy. Trong trường hợp này, mặc dù pháp luật vẫn bảo vệ người mua tài sản đấu giá (trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật ĐGTS) nhưng để nhận được tài sản cũng “lên bờ xuống ruộng”; (ii) Luật ĐGTS năm 2016 (tại khoản 2 và 3 Điều 33), quy định khi ký kết hợp đồng dịch vụ, người có tài sản có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá bằng chứng về quyền được bán tài sản và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó. Tuy nhiên làm cách nào để tổ chức đấu giá xác thực được thông tin được chính xác là rất khó; (iii) Tài sản thi hành án sau khi kê biên pháp luật quy định tiếp tục giao cho chủ sở hữu (người phải thi hành án) quản lý, sử dụng nên khi Chấp hành viên bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá luôn gặp phải sự chống đối không hợp tác từ phía người có tài sản…
Mặc dù tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự là một trong những loại tài sản phải bán thông qua đấu giá. Tuy nhiên, cả Luật ĐGTS hiện hành và dự thảo Luật sửa đổi đều chưa có quy định thủ tục riêng cho việc đấu giá tài sản thi hành án. Trong khi đó tài sản thi hành án dân sự luôn chứa đựng nhiều rủi ro, phức tạp, điều này đòi hỏi khi xem xét hồ sơ giấy tờ, đòi hỏi các tổ chức đấu giá phải có sự đánh giá chính xác đối với các loại giấy tờ tài liệu được cung cấp từ phía Chấp hành viên nhằm đảm bảo những giấy tờ, tài liệu đó đáp ứng đầy đủ, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia đấu giá, đặc biệt là người trúng đấu giá tài sản thi hành án dân sự.
Chưa ngăn được tình trạng thông đồng, dìm giá
Mặc dù Luật ĐGTS năm 2016 đã “dồn lực” ưu tiên phần lớn cho việc điều chỉnh tình trạng thông đồng, dìm giá, tuy nhiên trên thực tế thời gian qua vẫn diễn ra và núp dưới các thủ đoạn hết sức tinh vi. Theo quy định tại Điều 40 Luật ĐGTS năm 2016, có 4 hình thức tiến hành cuộc đấu giá để tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn. Tuy nhiên chỉ có 2 hình thức được lựa chọn phổ biến, đó là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Đây là các hình thức đấu giá được thực hiện nhanh gọn, tiết kiệm thời gian, chi phí thấp, thu hút được nhiều đối tượng tham gia. Đối với những tài sản có giá trị cao như đấu giá QSDĐ, các tổ chức và các nhân có tài sản thường lựa chọn hình thức bỏ phiếu trực tiếp. Bỡi với hình thức đấu giá này sẽ hạn chế được tình trạng dìm giá để trục lợi, vì phiếu trả giá của người tham gia đấu giá được giữ bí mật trong hòm phiếu trải qua từ 2 – 3 vòng đấu giá.
Thời gian đầu hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tỏ ra có hiệu quả, tưởng chừng Luật đã bịt được kẽ hở. Tuy nhiên chỉ sau một thời gian, hình thức này đã bị vô hiệu hóa bỡi lực lượng băng nhóm “xã hội đen” núp bóng dưới danh nghĩa các công ty bất động sản mà điển hình là vụ Công ty Bất động sản Đường Dương của vợ chồng Đường “Nhuệ” ở huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình (xảy ra hồi năm 2020). Thủ đoạn của cặp đôi này là móc nối với tổ chức đất giá để áp đặt khoản tiền đặt trước tiệm cận với mức tối thiểu và bước giá thấp nhất có thể, để số tiền đầu tư ban đầu không đáng kể. Sử dụng lực lượng “xã hội đen” đe dọa, không chế người tham gia đấu giá rút lui, để buổi đấu giá diễn ra một chiều theo kịch bản. Sau đó “ngâm tôm” tiền sử dụng đất (vì Luật không có quy định thời gian cụ thể) cho đến khi có thể. Hệ lụy là giá đất bị dìm, ngân sách thất thu, người có nhu cầu phải mua lại với giá cao…
Mặt khác, với quy định của Luật ĐGTS hiện hành, tổ chức có tài sản và cơ quan bán đấu giá tài sản (điển hình như vụ sai phạm của Công ty Đấu giá hợp danh Đông Á trong việc bán đấu giá 26 lô đất tại Khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, xảy ra hồi cuối tháng 9/2021 ở huyện Đan Phượng, Hà Nội) hoàn toàn có thể chủ động móc nối, thông đồng để dìm giá bằng các chiêu thức để hạn chế số lượng tổ chức và cá nhân có nhu cầu thực sự tiếp cận, như: Không thông báo về phiên đấu giá hoặc có thông báo nhưng lựa chọn đăng tải ở những phương tiện ít người để ý; không niêm yết hoặc cho niêm yết nhưng không đúng nơi có tài sản BĐG; gây khó khăn cho người đến mua hồ sơ (nhân viên bán hồ sơ đi vắng); ban hành Quy chế đấu giá bất lợi… Đến khi đấu giá thì chỉ còn vai trò độc diễn của “quân xanh, quân đỏ”. Giá bán và người trúng đấu giá tài sản được sắp xếp theo kịch bản có sẵn. Thủ đoạn này thường xảy ra đối với các tài sản bị tịch thu để xử lý vi phạm hành chính, tài sản thi hành án, tài sản của Nhà nước.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản
1. Cần có cơ chế xác định giá khởi điểm đấu giá lại
Trước thực trạng “đóng băng” về quỹ đất công vì hành lang pháp lý chưa có quy định về xác định giá khởi điểm thấp hơn lần đầu, khiến các địa phương gặp khó trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách; theo chúng tôi Luật ĐGTS sửa đổi cần có quy định về “đấu giá xuống”, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng như hiện nay. Theo đó việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn lần trước là hoàn toàn bình thường, nếu giá thị trường đối với tài sản đưa ra đấu giá tại thời điểm xuống thấp. Nó phản ánh đúng thực tế khách quan, phù hợp với quy luật cung - cầu giá cả thị trường, không vi phạm quy định hiện hành về định giá tài sản. Vấn đề là quy trình, thủ tục đưa ra đấu giá lại phải được tiến hành công khai, minh bạch.
Việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn giá đưa ra bán đấu giá trước đó (do đấu giá không thành) nhưng tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo quy định thì không thể quy kết, coi đó là hành vi gây thất thoát, lãng phí tài sản công. Có như vậy, việc triển khai hoạt động đấu giá tài sản, nhất là đấu giá tài sản công được thực hiện thuận tiện, nhanh chóng hơn; hạn chế sự ngưng trệ, ách tắc do việc xác định giá khởi điểm gây ra khi triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu về nhà ở của người dân.
Cho ý kiến về Dự luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý cơ quan soạn thảo, để Luật ĐGTS bắt kịp xu hướng phát triển của thế giới hiện nay, cần có sửa đổi theo hướng có bao hàm hình thức “đấu giá xuống”. Chủ tịch Quốc hội cho biết, tại một số nước, pháp luật có quy định về hình thức “đấu giá lên” và “đấu giá xuống”
Các ĐBQH thảo luận Luật ĐGTS sửa đổi tại Kỳ họp thứ Sáu, QH152. Tăng thời gian chế tài và số tiền đặt trước để hạn chế bỏ cọc
Có ý kiến cho rằng, trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS lần này cần có chế tài xử lý cụ thể như: Nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư tự ý bỏ khoản tiền đặt cọc và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm (chứ không phải chỉ có 1- 3 năm như dự Luật sửa đổi) không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Nghiêm cấm các trường hợp núp bóng chủ thể khác để tham gia đấu giá rồi chuyển nhượng lại trong thời gian bị chế tài. Ngoài ra, cần phải nâng mức tiền đặt trước lên trên 20% (tùy thuộc vào giá trị của từng loại tài sản đưa ra đấu giá) và thu hẹp khoảng cách giữa khung tối đa và tối thiểu để hạn chế sự tùy nghi của tổ chức đấu giá. Những giải pháp này sẽ giúp hoạt động đấu giá, đặc biệt là đối với đấu giá QSDĐ trở nên minh bạch hơn, hướng tới người mua có nhu cầu ở thật, chứ không phải tạo ra một thị trường, hay một phân khúc “mua – bán” kiếm lời mới cho giới đầu cơ đất.
Cho ý kiến về nội dung quy định tiền đặt trước Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng “nên chăng phân hóa, một số tài sản có giá trị lớn thì nên tiếp tục rà soát theo hướng tăng số tiền đặt trước để đảm bảo tính khả thi trong quá trình tổ chức đấu giá (luật hiện nay quy định tối thiểu 5%, tối đa là 20%), vì anh nào cũng muốn đấu giá nhưng cuối cùng đấu xong rồi bỏ đấy”.
3. Cần một quy trình riêng về đấu giá tài sản THA
Từ thực trạng nan giải bàn giao tài sản đấu giá trúng cho người mua, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh từ chính các quy định pháp luật chuyên ngành cũng như Luật ĐGTS nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, đồng bộ, giúp cho quá trình ký kết hợp đồng dịch vụ giữa Cơ quan thi hành án dân sự với tổ chức đấu giá được minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Theo chúng tôi nút thắt nằm ở chỗ cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của Chấp hành viên thuộc Cơ quan thi hành án dân sự và trách nhiệm của người có tài sản đăng ký đấu giá. Đó là phải đảm bảo tài sản trước khi đưa ra đấu giá phải là tài sản có “lý lịch sạch”: Chính chủ, không bị tranh chấp, không thế chấp… Nếu khi bàn giao tài sản cho người đấu giá trúng mà phát hiện rủi ro thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Để đưa tài sản thi hành án ra bán đấu giá thì thời gian thường kéo dài từ lúc kê biên, thỏa thuận giá, lựa chọn tổ chức thẩm định giá, lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá. Trường hợp bán đấu giá không thành thì giảm giá tài sản để tiếp tục bán. Mỗi hành vi, công việc của Chấp hành viên, của các tổ chức, cơ quan đều có thể bị chủ tài sản, người phải thi hành án khởi kiện, tố cáo và quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo mất rất nhiều thời gian… Do đó rất cần bổ sung một chương trong dự thảo Luật ĐGTS sửa đổi quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản thi hành án.
4. Phải quy định cụ thể về thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Để ngăn chặn thực trạng đầu cơ đất kiểu mới, làm bốc hơi tài sản công, Luật ĐGTS hiện hành cần phải được bổ sung quy định “bịt” kín kẽ hở về tiền đặt trước và thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi đấu giá trúng. Từ thực tế đấu giá đất ở Thái Bình bị khống chế bỡi Công ty Đường Dương, hay các vụ bỏ cọc đấu giá mỏ cát trên sông Tiền, đấu giá biển số đẹp… cho thấy, bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung theo hướng gia tăng khoản tiền đặt trước, Luật ĐGTS sửa đổi cần có quy định cụ thể về thời gian nộp tiền sử dụng đất (Luật hiện hành chưa có quy định), theo hướng không quá 30 ngày, thậm chí ngắn hơn. Vì thời gian càng rút ngắn thì cơ hội “ngâm tôm” của những kẻ đầu cơ đất để “lướt sóng” kiếm chênh lệch sẽ ít đi, khi đó sẽ giảm bớt “chân giả” tham gia.
Quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất cũng sẽ khắc phục được tình trạng mỗi địa phương tự quyết thời gian nộp mỗi kiểu. Theo đó sẽ không còn tình trạng sau khi trúng đấu giá 10 lô đất ở trung tâm thị trấn xã Song An, vợ chồng Đường “Nhuệ” chỉ nộp tiền 2 lô đất có nhu cầu chuyển nhượng để kiếm lời; còn lại 7 lô “câu lưu” bất chấp lãnh đạo xã và huyện liên tục gọi điện hối thúc. Hay tại huyện Hoài Nhơn (Bình Định), nhóm đầu cơ đất đã bỏ ra số tiền gần một tỷ đặt trước cho 114 lô, nhưng sau khi trúng đấu giá 114 lô, nhóm đối tượng chỉ nộp tiền 5 lô đất có người nhận chuyển nhượng, số lô còn lại do không giao dịch được nên bỏ của chạy lấy người …
5. Bắt buộc đối tượng tham gia đấu giá phải có năng lực thật sự
Luật ĐGTS sửa đổi đã sửa đổi điểm g khoản 1 của Điều 52 (quy định về các trường hợp đấu giá không thành). Theo đó (i) nếu đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá hợp lệ trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành; (ii) bổ sung điểm h khoản 1 của Điều 52: Trường hợp đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá và tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người có tài sản không đồng ý bán.
Quy định bổ sung và sửa đổi trên chỉ làm hạn chế tiêu cực trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành (tức là đối với tài sản công) và trong trường hợp mà người có tài sản không đồng ý bán. Điều đó có nghĩa ở chiều ngược lại không làm thay đổi theo hướng tích cực. Do đó muốn hạn chế tiêu cực trong đấu giá, nhất là đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thì phải có quy định điều chỉnh theo hướng bắt buộc người tham gia đấu giá phải chứng minh được năng lực tài chính thực sự (thông qua tài khoản tiền gửi tại một ngân hàng bất kỳ). Từ vụ án Tân Hoàng Minh, để hạn chế tiêu cực, theo chúng tôi đối với tổ chức doanh nghiệp khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải chứng minh được doanh thu thể hiện trên báo cáo thuế tối thiểu tương ứng 20% giá trị đấu giá hoặc giá trị tài sản/tiền mặt của doanh nghiệp trên báo cáo kiểm toán lớn hơn hoặc bằng mức giá công bố tại thời điểm đấu giá; đồng thời, có năng lực triển khai dự án tương đương đã được nghiệm thu; năng lực tài chính đã triển khai dự án…
Bài viết có tham khảo các đường linhk dưới đây:
1. https://laodong.vn/ban-doc/vuong-mac-trong-xac-dinh-gia-khoi-diem-de-dua-ra-dau-gia-quyen-su-dung-dat-1178778.ldo
2. https://dangcongsan.vn/thoi-su/ngan-hien-tuong-quan-xanh-quan-do-trong-dau-gia-tai-san-653673.html
3. https://hungyen.dcs.vn/dau-gia-quyen-su-dung-dat-gap-kho-nhieu-dia-phuong-thieu-nguon-luc-dau-tu-c211838.html
4. https://hanoimoi.vn/nhieu-kho-khan-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-thanh-oai-651283.html
5. https://dangcongsan.vn/thoi-su/khac-phuc-nhung-ton-tai-bat-cap-cua-hoat-dong-dau-gia-tai-san-de-dap-ung-yeu-cau-thuc-tien-651673.html
6. thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-dinh-151-2017-ND-CP-huong-dan-Luat-Quan-ly-su-dung-tai-san-cong-354145.aspx
7. thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-dinh-151-2017-ND-CP-huong-dan-Luat-Quan-ly-su-dung-tai-san-cong-354145.aspx
6.http://www.lapphap.vn/Pages/DuThao/XemGopY.aspx?iDDTVB_DuThaoVanBan=1957&replyUrl=/Pages/DuThao/dsduthao.aspx#
Tác giả bài viết: Luật gia Vũ Lê Minh
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
TƯƠNG TÁC NHIỀU
-
Bình luận Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất - Dưới góc nhìn của Luật Đất đai năm 2024
-
Cần thay đổi cách tính giảm trừ gia cảnh
-
Nhiều chính sách kinh tế, xã hội mới có hiệu lực từ tháng 11/2024
-
Nhận diện những bất cập trong một số Luật thuộc lĩnh vực đầu tư, tài chính và kiến nghị sửa đổi (bài 4)
-
Thủ tục gửi đơn tố cáo và khởi kiện yêu cầu bồi thường về tổn thất tinh thần bị người khác vu khống, xúc phạm danh dự, nhân phẩm
-
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước: "Dứt khoát bỏ tư duy không quản được thì cấm"
-
Nhận diện những bất cập trong một số Luật thuộc lĩnh vực đầu tư, tài chính và kiến nghị sửa đổi (bài 3)
-
Thủ tướng chỉ đạo sửa đổi 12 luật về đầu tư và tài chính để gỡ khó cho doanh nghiệp: Điểm lại những bất cập và kiến nghị giải pháp hoàn thiện (Bài 2)
-
Nhận diện những bất cập trong một số Luật thuộc lĩnh vực đầu tư, tài chính và kiến nghị sửa đổi (bài 2)
-
Án lệ 34: Về quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường về đất trong trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi có bồi thường