Ngày 09/3/2019 âm lịch (13/4/2019 dương lịch), bà A và ông C ký “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 11 với giá 9.000.000.000 đồng. Ông C giao 600.000.000 đồng tiền đặt cọc (thay vì 1.000.000.000 đồng như thỏa thuận), số tiền còn lại (8.000.000.000 đồng) sẽ thanh toán khi công chứng hợp đồng, chậm nhất ngày 09/5/2019 âm lịch. Các bên thỏa thuận: “Bên mua đổi ý mất tiền đặt cọc; bên bán đổi ý thì phải đền gấp 3 lần số tiền đặt cọc”. Sau đó, ông C phát hiện sai lệch diện tích đất, yêu cầu bà A chỉnh sửa sổ đỏ. Một phụ lục gia hạn (không ghi ngày tháng) được bà A ký, nội dung: “Gia hạn khi chỉnh sửa sổ đỏ xong thì bên mua phải ra công chứng liền”. Bà A thuê công ty đo đạc ngày 11/6/2019 nhưng không chỉnh sửa sổ đỏ, sau đó chuyển nhượng đất cho người khác vào ngày 17/7/2020. Ông C khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng, còn bà A cho rằng lỗi thuộc về ông C và tự nguyện trả lại 600.000.000 đồng.

Tôi cho rằng hợp đồng đặt cọc ban đầu quy định thời hạn công chứng là ngày 09/5/2019 âm lịch, nhưng phụ lục gia hạn do bà A ký xác nhận “gia hạn khi chỉnh sửa sổ đỏ xong” cho thấy các bên đã thỏa thuận bổ sung, kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đến khi bà A hoàn tất chỉnh sửa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dù phụ lục không ghi ngày tháng, bà A thừa nhận đã ký trước thời hạn này, nên ông C không vi phạm thời hạn ban đầu. Do đó, không có cơ sở để cho rằng ông C từ chối giao kết hợp đồng vào ngày 09/5/2019 âm lịch. Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Là bên nhận đặt cọc, bà A có nghĩa vụ tạo điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Bà A đã thuê công ty đo đạc ngày 11/6/2019 và xác nhận sai lệch diện tích, nhưng không thực hiện thủ tục chỉnh sửa sổ đỏ như cam kết trong phụ lục gia hạn. Hơn nữa, bà A tự ý chuyển nhượng đất cho người khác ngày 17/7/2020 khi hợp đồng đặt cọc với ông C chưa thanh lý. Đây là hành vi từ chối giao kết hợp đồng, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS.

Ông C chỉ giao 600.000.000 đồng thay vì 1.000.000.000 đồng như thỏa thuận ban đầu, điều này có thể xem là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Tuy nhiên, bà A đã chấp nhận số tiền này và không phản đối ngay tại thời điểm nhận, đồng thời tiếp tục thực hiện các bước như thuê đo đạc. Điều này cho thấy bà A ngầm đồng ý với số tiền đặt cọc thực tế là 600.000.000 đồng. Hành vi của ông C không phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không được thực hiện, mà lỗi chính nằm ở việc bà A không chỉnh sửa sổ đỏ và tự ý bán đất. Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Trong vụ việc này, các bên thỏa thuận: “Bên bán đổi ý thì phải đền gấp 3 lần số tiền đặt cọc”. Với hành vi chuyển nhượng đất cho người khác, bà A đã từ chối thực hiện hợp đồng với ông C. Dựa trên số tiền đặt cọc thực tế (600.000.000 đồng), bà A phải bồi thường: 600.000.000 đồng x 3 = 1.800.000.000 đồng, bao gồm 600.000.000 đồng tiền cọc và 1.200.000.000 đồng tiền phạt.

Vụ việc này liên quan đến hai hành vi của các bên: hành vi giao thiếu tiền đặt cọc của ông C và hành vi vi phạm nghĩa vụ của bà A. Tuy nhiên, hành vi của ông C không đủ nghiêm trọng để chấm dứt hợp đồng đặt cọc, trong khi hành vi của bà A là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp. Tôi cho rằng Tòa án nên tuyên buộc bà A bồi thường 1.800.000.000 đồng theo thỏa thuận phạt cọc, đồng thời xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo Điều 133 BLDS 2015 để đánh giá hiệu lực giao dịch giữa bà A và người mua sau.

Theo https://tapchitoaan.vn/hanh-vi-cua-ba-a-vi-pham-hop-dong-dat-coc-va-phai-chiu-trach-nhiem-boi-thuong13122.html