Cách đây không lâu, phân khúc nhà giá rẻ xôn xao về loại hình căn hộ giá chỉ từ 100-150 triệu đồng, người thu nhập thấp có thể trả góp trong vòng 10 năm tại Bình Dương. 1.700 căn nhà ở xã hội tại đây vừa được bán ra, nhờ đó, hàng nghìn người thu nhập thấp đã có nhà ở.

Giấc mơ có một ngôi nhà của riêng mình với mức lương 5-7 triệu đồng/tháng của nhiều người là điều gần như không tưởng. Thế nhưng, đến nay điều này đã có thật. Những căn hộ ở Bình Dương có diện tích thấp nhất là 30 m2, trong đó 20 m2 sàn và 10 m2 gác lửng. Căn hộ bố trí đầy đủ các tiện ích, như: nhà vệ sinh, phòng khách, bếp, phòng ngủ,... có thể đáp ứng chỗ ở cho một gia đình trẻ.

Có thể thấy, tỉnh miền Đông này có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị mới trẻ hơn TP.HCM nên việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Đồng thời, mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn khiến giá thành cũng có phần giảm thiểu.

Căn hộ 100 triệu ở Bình Dương gây sốt

Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí thiết kế, cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như nền móng, vì tầng cao luôn tỷ lệ thuận với chi phí.

Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng đã phải tới tận nơi để “thực mục sở thị” mô hình xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khá phổ biến tại địa phương này. Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Văn Khoa cũng yêu cầu Sở Xây dựng  học tập kinh nghiệm của Bình Dương.

Thực tế, Hà Nội đã từng mở bán các dự án nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp, song giá đã lên tới 10-15 triệu đồng/m2. Tính ra, trung bình mỗi căn hộ cũng lên tới trên 500 triệu đồng, chưa kể kèm theo điều kiện chặt chẽ. 

Ở phân khúc này, căn hộ giá rẻ do đại gia “điếu cày” làm chủ đầu tư chiếm ưu thế. Với mức giá đưa ra dưới 15 triệu đồng/m2 cộng với tiền chênh, một căn hộ diện tích tối thiểu 45m2 đã lên tới trên 700 triệu đồng tuỳ dự án. Gần đây nhất, đại gia này tung ra loại căn hộ có giá từ 9-10 triệu đồng/m2 tại khu vực Thanh Hà, mức giá khoảng 500 triệu đồng.

Tại TP.HCM, Đất Lành từng giới thiệu ra thị trường căn hộ giá rẻ 30m2. Doanh nghiệp đầu tư toàn bộ hạ tầng thì giá căn hộ năm tầng khoảng 8 triệu đồng/m2, căn hộ 20-30m2 giá khoảng 160-240 triệu đồng. Chung cư cao tầng có thang máy thì giá khoảng 12 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ 20-30m2 sẽ có giá 240-360 triệu đồng.

Công ty Lê Thành thì đầu tư 4.500 căn hộ vừa túi tiền để cho thuê, hoặc bán cho công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, và cũng là DN tư nhân đầu tiên đầu tư các dự án nhà ở thương mại diện tích 29m2/căn cho thuê dài hạn 49 năm. 

Gần đây nhất, Vingroup cũng tuyên bố nhảy vào phân khúc nhà giá rẻ với tuyên bố xây dựng 200.000 đến 300.000 căn hộ, giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng đang tạo nên một cơn sốt trên thị trường và dấy lên hy vọng cho người dân về cơ hội được mua nhà giá rẻ.

Xây được nhưng không dễ

Xuất phát từ nhu cầu của số đông người dân có thu nhập trung bình đến thấp, một lượng các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án bất động sản giá rẻ. Thế nhưng, vẫn còn nhiều thắc mắc xung quanh tính khả thi của xu hướng này đối với tình hình thực tiễn của Hà Nội và TP.HCM.

Trên thực tế, việc làm được nhà giá 100-150 triệu TP.HCM hay Hà Nội là chuyện khó, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành, hoặc giá trị đất không được tính vào.

Nhiều chủ đầu tư hướng sang phân khúc căn hộ giá rẻ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HH BĐS TP.HCM, TP.HCM vẫn có thể làm được căn hộ 100-200 triệu đồng/căn tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như Bình Dương. Tuy nhiên, do quỹ đất có hạn nên chỉ tầm 10.000 người mua được loại nhà này, chiếm khoảng 1% người có nhu cầu.

Ông Châu cho rằng, nhà có giá bán vào khoảng 250-300 triệu đồng/căn đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình ít người, hộ độc thân. Hướng chủ đạo cần tập trung phát triển loại căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 50-77m2, giá bán khoảng 500-700 triệu đồng/căn. 

Bên cạnh đó, nếu muốn hạ giá thành nhà ở xã hội thì cần đầu tư những dự án lớn, có quy mô từ khoảng 50 ha trở lên, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, để hình thành khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích.

Còn lãnh đạo một DN khác thì cho rằng khó có thể làm được căn hộ giá 100 triệu đồng thời điểm này ở Hà Nội. Lý do: giá đất ở Hà Nội quá cao, trong khi người mua đòi hỏi rất nhiều thứ, như thang máy hay tiện ích xung quanh.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Nếu không thỏa điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút. 

Nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước,... chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy, các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên, dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải.