• ​TP.HCM phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất một số dự án
• Duyệt hệ số điều chỉnh giá đất dự án kênh Hàng Bàng quận 6
• TP.HCM đề xuất tăng hệ số giá đất

Quảng cáo bán đất nền trên đường Nguyễn Duy Trinh, Q.9, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

NH Nhà nước TP.HCM cho biết nhiều ngân hàng đang siết cho vay đầu tư ở những khu vực đang trải qua đợt sốt đất mạnh như các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 (TP.HCM)...

Tăng lãi suất, siết ưu đãi

Có nhu cầu vay 1 tỉ đồng để mua đất, chị Hiền (Q.Gò Vấp, TP.HCM) tìm đến chi nhánh BIDV ở Gò Vấp để hỏi vay. 

Nhân viên ngân hàng cho biết có hai phương án. Nếu chọn vay ưu đãi, thời gian cố định lãi suất càng dài, lãi suất càng cao. 

Cụ thể, nếu muốn cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn cố định 24 tháng lãi suất vọt lên 8,8%/năm. 

Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm (theo mức tính hiện nay là khoảng 10,7%/năm).

Đáng nói là nếu vay theo chương trình ưu đãi, ngân hàng chỉ xét cho vay 50% nhu cầu. Số tiền còn lại chị phải vay theo chương trình thông thường với lãi suất 10,7%/năm. 

Ngoài ra, tùy theo thời gian cố định lãi suất, ngân hàng cũng ràng buộc người vay không được trả trước hạn (trong một thời gian nhất định). 

Nếu vi phạm, ngoài việc bị phạt, ngân hàng sẽ tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi. "Trước đây khi tôi vay các chương trình ưu đãi thì ngân hàng sẽ áp dụng với toàn bộ khoản vay chứ không chỉ áp dụng một nửa như vậy" - chị Hiền nói.

Theo khảo sát của Tuổi Trẻ, hiện một số ngân hàng lớn còn áp dụng mức lãi suất dễ thở, dao động từ 8-9%/năm và cho cố định trong thời gian dài nhưng cũng siết dần điều kiện ưu đãi. 

Một số ngân hàng cổ phần áp dụng mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có ngân hàng lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn. 

Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với trước, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2%/năm. 

Bên cạnh đó, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết thời gian qua đã có nhiều văn bản cảnh báo các ngân hàng về việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản. 

Ông Minh cho biết hiện các ngân hàng đã cảnh báo rủi ro nhiều hơn, đặc biệt ở những khu vực mà giá đất bị đẩy lên bất thường như các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9... 

Theo đó, ngân hàng ngoài khảo sát kỹ giá đất, thậm chí giảm tỉ lệ cho vay xuống mức thấp, khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng giám đốc SCB, cũng xác nhận điều này. 

Theo ông Văn, với những khu vực mà giá đất bị đẩy cao bất thường như những khu vực trên ngân hàng không nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay. Người vay phải thế chấp bằng bất động sản ở khu vực trung tâm.

Người vay tranh thủ thoái vốn

Với động thái mới từ phía ngân hàng, nhiều nhà đầu tư đã phải tính toán lại. Ông N.D., một người đầu tư nhà đất ở quận Thủ Đức, cho biết 70% vốn ông đầu tư nhà đất là vay từ ngân hàng. Do có lịch sử trả nợ tốt, nhiều nơi còn chào mời ông vay.

Qua quen biết, ông D. được một chi nhánh ngân hàng có trụ sở ở Thủ Đức cho vay theo gói hạn mức 1 tỉ đồng/người, với lãi suất 9,5%/năm. Ngoài việc đứng tên vay, ông D. còn nhờ người thân trong gia đình đứng tên vay để gom nhiều nhà.

Khoảng hai tháng nay, ngân hàng thông báo lãi suất tăng lên 12%/năm, sợ lãi suất tăng tiếp, ông D. cũng đang kiếm khách bán một số khu đất. 

"Nhà đầu tư trông chờ vào vốn ngân hàng, giờ siết lại không ai dám vay nhiều để mua gom như trước" - ông D. nói.

Ông P.V.T., một nhà đầu tư ở Q.1, cho biết thường một khu nhà đất có giấy tờ đầy đủ, ngân hàng sẽ cho vay tới 70% giá trị nhà đất đó. Tuy nhiên, hiện nay một số nhà đầu tư bắt đầu hạn chế vay ngân hàng để đầu tư vào nhà đất vì giá cả tăng quá cao, ngân hàng lại siết vốn vay. 

"Bản thân người đầu tư vay cũng sợ lãi suất tăng cao, việc mua bán chậm trễ, hàng bán ra không được rất dễ vỡ nợ" - ông T. chia sẻ.

Giá nhà đất sẽ giảm?

Ông Phan Công Chánh, am hiểu về bất động sản, cho rằng trong những nguồn vốn đầu tư vào bất động sản, nguồn vốn vay từ ngân hàng là kênh chính. 

"Việc siết chặt điều kiện cho vay có thể làm cho việc tăng giá bất động sản chững lại. Tuy nhiên hiện nay thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới nên việc giảm giá quay về mức giá như trước đây sẽ rất khó xảy ra" - ông Chánh nhận định.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty bất động sản Techcomreal, khi bất động sản "nóng", việc khuyến cáo các ngân hàng siết chặt nguồn vốn vay vào bất động sản là động thái kịp thời để cân bằng lại thị trường. 

Nhà đầu tư sẽ thận trọng khi vay vốn đầu tư vào bất động sản, từ đó giúp "giảm nhiệt" tăng giá bất thường như hiện nay. 

"Với tình hình thị trường hiện nay, cán bộ tín dụng ngân hàng rất khó để xác minh giá khu vực nào tăng ảo, khu vực nào thật. Nếu ngân hàng giải ngân ồ ạt, trong trường hợp thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng rất lớn" - ông Lộc nói.

Bao nhiêu vốn đã vào bất động sản?

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, hiện cho vay bất động sản chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay tại TP.HCM.

Từ đó có thể nhẩm tính, với dư nợ ở TP.HCM vào khoảng 1,75 triệu tỉ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương khoảng 198.000 tỉ đồng.

Đó là chưa tính khoản cho vay mua bất động sản "ẩn" trong cho vay tiêu dùng cá nhân.

Hiện dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM khoảng 220.000 tỉ đồng, trong đó cho vay liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 28,7% (tương đương khoảng 63.140 tỉ đồng).

Như vậy, tổng vốn vào bất động sản tại TP.HCM ước khoảng 261.140 tỉ đồng.

So với khoảng một năm trước, vốn vào bất động sản ở thành phố đã tăng khoảng 15.140 tỉ đồng, nếu xét về con số tuyệt đối.