Trước mắt cần luật hóa đăng ký tài sản là bất động sản

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 105, 106 và 107) quy định, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản, pháp luật về đăng ký tài sản không bắt buộc phải đăng ký, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định phải đăng ký như: Phương tiện giao thông hay cổ vật, bảo vật.

Đối chiếu với quy định trên của Bộ luật Dân sự, nếu Luật Đăng ký tài sản ra đời có điều khoản bắt buộc mọi công dân phải đăng ký đối với tất cả tài sản sở hữu , thì qui định này lại mâu thuẫn, không thống nhất với Bộ luật Dân sự . Bởi theo qui định của BLDS hiện nay, đối với tiền, vàng… (tài sản là động sản) thì không cần phải đăng ký. Tuy nhiên đối với tài sản là BĐS mặc dù pháp luật quy định phải đăng ký tài sản , nhưng pháp luật không bắt buộc họ phải có nghĩa vụ phải chứng minh nguồn gốc tài sản ?

Trong khi đó, Hiến pháp năm 2013 (Điều 32) hiến định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ…”. Qui định này được hiểu là, mọi công dân Việt Nam có tài sản được hình thành từ nguồn thu nhập hợp pháp đều được pháp luật bảo hộ. Cũng có nghĩa, tài sản một khi đã chuyển dịch hoặc để cho người khác đứng tên quyền sở hữu thì được pháp luật bảo hộ, trừ phi có căn cứ xác định nguồn gốc tài sản đó được hình thành từ nguồn thu nhập bất hợp pháp.

Như vậy cái gốc của vấn đề là cần có một hành lang pháp lý đủ mạnh để truy ra nguồn gốc hình thành đối với tài sản mà những người “hỉ mũi chưa sạch” đứng tên sở hữu hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Vì nếu không làm rõ nguồn gốc bất minh thì không thể xử lý tài sản được. Bởi có một thực tế ai cũng biết phần lớn nguồn thu nhập bất hợp pháp của các quan tham đều “đổ” vào đầu tư các biệt thự, vi la, sở hữu đất vàng – đây là kênh “rửa tiền” an toàn nhất tại Việt Nam đến thời điểm này.

Từ phân tích trên cho thấy, Luật Đăng ký tài sản ra đời là cần thiết. Bởi không chỉ là minh bạch nguồn gốc tài sản để có căn cứ xử lý khối tài sản do tham nhũng mà có; còn đối với người dân và doanh nghiệp, đăng ký tài sản nghĩa là thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của tài sản đó, và nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên trong lúc chưa thể điều chỉnh kịp thời pháp luật về dân sự, thì việc luật hóa quy trình đăng ký tài sản là bất động sản (BĐS) là một giải pháp đáng kể góp phần đẩy lùi vấn nạn tham nhũng.

Vấn đề là, Luật Đăng ký tài sản phải điều chỉnh bằng những điều luật có nội hàm cụ thể, không trừu tượng, dễ áp dụng theo hướng đảm bảo công khai, minh bạch. Bên cạnh các thông tin kê khai truyền thống, bắt buộc các đối tượng khi đăng ký tài sản là BĐS phải có nghĩa vụ chứng minh được nguồn gốc tài sản được hình thành từ nguồn thu nhập nào, có hợp pháp không ? Nếu không chứng minh được thì đó là tài sản bất hợp pháp, theo đó không những không cho đăng ký mà còn phải bị xử lý thật nặng, tịch thu tài sản và truy cứu trách nhiệm hình sự.

ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho rằng, đề xuất của Viện trưởng Lê Minh Trí là rất tốt vì đích đến sẽ là không còn chỗ ẩn nấp cho nhóm tài sản tham nhũng. Tuy nhiên, một điều băn khoăn là cơ sở pháp lý để xây dựng luật.

Còn theo Đại biểu Bùi Văn Xuyền – Ủy viên thường trực Ủy ban pháp luật Quốc hội phân tích, đăng ký tài sản không có nghĩa là vi phạm quyền sở hữu tài sản của cá nhân, bởi khi đăng ký nếu là tài sản hình thành hợp pháp thì công dân sẽ được bảo vệ bí mật và nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ được pháp luật bảo vệ.

Luật Đăng ký tài sản của Nhật Bản và tham khảo cho Việt Nam

Ở đất nước mặt trời mọc, Luật Đăng ký bất động sản (BĐS) ra đời rất sớm từ năm 1887 và được coi là một trong những đạo luật quan trọng nhất cho phát triển kinh tế. Tư tưởng chủ đạo xuyên suốt của đạo luật này qua 12 lần sửa đổi, bổ sung là chế độ đăng ký BĐS luôn bảo đảm sự công khai, minh bạch, tính ổn định, tin cậy của các quan hệ giao dịch tài sản, giao dịch kinh tế trong xã hội; đặc biệt cho phép dự đoán trước được các quan hệ về quyền lợi liên quan đến giao dịch đó.

Nội dung đăng ký BĐS được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký (bản giấy và điện tử) và thực hiện công khai về tình trạng tình trạng tự nhiên của BĐS, gồm 2 mục chính: Thông tin về địa chỉ đất, số hiệu, diện tích đất, địa chỉ nhà, số hiệu, chủng loại nhà, cấu tạo nhà, diện tích sản… kèm bản đồ, sơ đồ tương đương); và thông tin về hiện trạng của quyền lợi liên quan đến BĐS (không bắt buộc gồm: quyền sở hữu, quyền thế chấp, quyền bề mặt, quyền canh tác lâu dài, quyền lấy trước, quyền cầm cố, quyền bảo đảm tạm đăng ký, bảo đảm chuyển nhượng…; sự việc đăng ký về quyền lợi, mục đích và ngày đăng ký, họ tên người có quyền lợi liên quan đến đăng ký, thứ tự đăng ký…) .

Sổ đăng ký được công khai rộng rãi trên mạng điện tử. Thông tin được lưu giữ tối thiểu đến 30 năm. Trường hợp cần thiết, cơ quan đăng ký có thể cấp Giấy chứng minh sự việc đăng ký theo yêu cầu với chi phí thấp. Nhờ việc công khai rộng rãi Sổ đăng ký, nên ai cũng có thể biết được người đứng tên BĐS cụ thể (trong quá khứ cũng như hiện tại), quyền lợi của người khác có liên quan đến BĐS đó và là quyền lợi gì. Trường hợp thông tin không chính xác dẫn đến thiệt hại cho người sử dụng thông tin từ chế độ đăng ký, Chính phủ sẽ áp dụng pháp luật về bồi thường nhà nước.

Nhờ chế độ đăng ký BĐS mà Nhật Bản sử dụng rất có hiệu quả là trong nghiệp vụ tín dụng và thu hồi nợ của ngân hàng. Trường hợp bên đi vay không tự nguyện thanh toán khoản nợ cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã ký, thì ngân hàng có quyền và được ưu tiên từ thi hành tài sản bảo đảm thông qua thủ tục bán đấu giá để thu hồi nợ. Chế độ đăng ký BĐS đã ghi nhận và bảo vệ quyền của chủ nợ (ngân hàng) đối với tài sản thế chấp so với các chủ nợ và đối tượng liên quan khác.

Có thể thấy, dựa vào chế độ đăng ký, bất kỳ ai cũng có thể biết thông tin về BĐS và an tâm giao dịch BĐS, dùng BĐS làm vật bảo đảm để huy động vốn, an tâm cho người cho vay và người đi vay. Do tài sản thế chấp lúc nào cũng có thể thực hiện bán đầu giá để thu hồi nợ, nên người cho vay sẵn sàng cho vay hơn, cho vay có thể lên tới 100% giá trị tài sản đảm bảo và hạ lãi suất cho vay (do độ rủi ro không thu hồi được khoản vay thấp nhờ khả năng thanh lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ).

Đối với đăng ký về tình trạng vật lý thì người đăng ký không bị đánh thuế; còn đăng ký về quyền lợi, phải chịu thuế cấp phép đăng bạ. Nguồn thuế này hàng năm đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước.

Thay lời kết

Được biết mô hình luật hóa chế độ đăng ký BĐS nói trên của Nhật Bản đã được các nước Tây Âu sáng tạo từ 150 năm trước. Nhật Bản đã học tập và đã ứng dụng thành công.

Từ kinh nghiệm của Nhật Bản và các quốc gia trên thế giới cho thấy, chế độ đăng ký BĐS là nền tảng cơ bản phát triển kinh tế của mỗi nước. Thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, về cơ bản BĐS cần phải được đăng ký, hay nói cách khác Việt Nam chúng ta cũng không ngoại lệ. Bởi thực hiện chế độ đăng ký tài sản BĐS là đồng nghĩa với sự công khai, minh bạch, tính ổn định, tin cậy của các quan hệ giao dịch tài sản, giao dịch kinh tế trong xã hội…

Theo đó chỉ khi nào BĐS được thực hiện chế độ đăng ký giống như mô hình Nhật Bản đã làm, Việt Nam mới xây dựng được thị trường BĐS lành mạnh, bền vững, với sự chính thức hóa thị trường, thông tin đầy đủ. Thể chế về đăng ký BĐS ở Việt Nam mặc dù cũng được xây dựng từ rất sớm và ngày càng được hoàn thiện. Hiện nay, hoạt động đăng ký BĐS được điều chỉnh rải rác bởi các đạo luật như Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai; Luật Nhà ở… Tuy nhiên, chưa có đạo luật chuyên ngành điều chỉnh thống nhất về hoạt động này.

Luật Đăng ký tài sản ra đời, không chỉ khắc phục những bất cập về chế độ đăng ký tài sản hiện nay, tạo môi trường và động lực to lớn cho phát triển kinh tế thị trường, thúc đẩy hội nhập mà còn góp phần phục vụ có hiệu quả công tác phòng chống tham nhũng hiện nay.

https://phaply.net.vn/xay-dung-luat-dang-ky-tai-san-the-nao-de-khong-vi-hien-va-trai-voi-phap-luat-dan-su/?