Có nên để chủ đầu tư huy động tiền trong dân làm dự án?

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, thay vì cho phép ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nên xem xét lại việc có tiếp tục cho chủ đầu tư huy động tiền trong dân làm dự án hay không?

Có bảo lãnh của ngân hàng, người mua nhà vẫn lo rủi ro

Mặc dù bị NHNN siết chặt tín dụng, song năm 2017 vẫn chứng kiến dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường bất động sản (BĐS). Tại buổi Hội thảo thường niên “Thị trường BĐS 2017-2018: Toàn cảnh và dự báo” cuối tuần qua, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: “Năm 2017, nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS rất ấn tượng. Tính tới hết tháng 11, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực này đã lên tới  2,5 tỷ USD; vốn tư nhân trong nước cũng tăng khoảng 60% so với năm 2016. Ngoài ra, nhiều thương vụ mua bán chuyển nhượng thành công trong năm 2017 cũng góp lượng vốn không nhỏ cho thị trường BĐS”.

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia lo ngại, năm 2018 sẽ có làn sóng đầu cơ mạnh vào thị trường BĐS trong khi kênh đầu tư này đang chứa không ít rủi ro. “Thị trường BĐS một số khu vực đang bị “thổi giá” quá mức; phân khúc nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp đang có hiện tượng dư thừa, phát triển thiếu quy hoạch; nhiều dự án bị “siết nợ”, tình hình kinh doanh không cải thiện và giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp BĐS đang thấp hơn nhiều so với mệnh giá, giá trị sổ sách…”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định.

Tuy nhiên, rủi ro hơn cả vẫn là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thống kê cho thấy, hiện nguồn cung nhà ở đang khá dồi dào với khoảng 45.000 căn. Tuy nhiên, trong vòng 1-2 năm tới, nguồn cung sẽ còn tăng mạnh nữa khi  gần 1.000 dự án BĐS đang được triển khai, sẽ tung ra thị trường. Do vậy, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai được dự báo sẽ khó khăn, nhất là khi việc thực hiện quy định bảo lãnh cho sản phẩm này tới nay vẫn khá mù mờ.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù quy định bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai đã có hiệu lực hơn 2 năm, song rất nhiều người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ lâu nhưng chưa nhận được sổ đỏ; thậm chí nhiều trường hợp không có nhà dù đã quá thời hạn bàn giao. “Dù hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, bản thân tôi cũng không thể biết hiện có bao nhiêu tiền đang được bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các bảo lãnh đó có sự tranh chấp nào không, được xử lý ra sao?”, ông Hiếu nêu vấn đề và nhấn mạnh: “Phát hành bảo lãnh là một chuyện nhưng thực hiện bảo lãnh là chuyện khác. Khi thực hiện bảo lãnh, các ngân hàng sẽ xem xét trong hoạt động giao dịch, có nội dung nào không khớp với hợp đồng bảo lãnh hay không. Nếu có, họ sẽ từ chối thực hiện bảo lãnh”.

Theo ông Hiếu, để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, thay vì cho phép ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và NHNN nên xem xét lại việc có tiếp tục cho chủ đầu tư huy động tiền trong dân làm dự án hay không? Dẫn bài học từ Mỹ, ông Hiếu khẳng định, không có chuyện ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư, bởi lẽ các dự án không được huy động vốn từ người dân. Nếu người dân muốn đặt cọc trước, thì phải đóng vào tài khoản phong tỏa mà chủ đầu tư không được phép sử dụng. Chỉ đến khi dự án hoàn thành, chuẩn bị giao nhà, có sự đồng ý của khách hàng thì ngân hàng mới chấp thuận giải tỏa tài khoản đó cho chủ đầu tư. Quay trở lại thực trạng Việt Nam, ông Hiếu nhận định: “Với việc cho phép ngân hàng thương mại bảo lãnh, giá nhà có thể sẽ rẻ hơn chút ,nhưng không gì có thể đảm bảo quyền lợi người mua nhà sẽ được bảo vệ một cách tuyệt đối”.

Năm 2018, chính sách về BĐS sẽ thông thoáng hơn

Trước những lo ngại về phát triển nóng trong thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), khẳng định: “Không có chuyện “bong bóng” trong năm 2018, bởi hiện nay Chính phủ đã có những công cụ để quản lý, giám sát mạnh mẽ. Biểu hiện rõ ràng nhất là cơn sốt đất nền vùng ven thời gian qua đã được bình ổn trong một thời gian ngắn”.

Theo ông Khởi, thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ tiếp tục bị tác động lớn bởi các chính sách của Chính phủ về nhà ở; chính sách về hội nhập kinh tế quốc tế, mở rộng cho cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài tham gia mua bán nhà, đất; chính sách tín dụng. “Ngay trong quý I/2018, các chính sách vĩ mô về BĐS sẽ có thay đổi lớn thông thoáng hơn, vì thế đây sẽ là thời cơ tạo tiềm năng cho thị trường và doanh nghiệp BĐS phát triển”, ông Khởi cho hay.

Mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành Kinh tế (NHNN) cũng đã chỉ ra hàng loạt biện pháp về tín dụng nhằm phát triển ổn định thị trường BĐS 2018. “Để đảm bảo quyền lợi người mua nhà thì việc thế chấp tài sản được quy định chặt chẽ hơn. Khi nguồn tài chính ổn định, cấp bảo lãnh, ngân hàng chỉ cho vay không quá 70% và không được dùng nguồn vốn đó đầu tư vào lĩnh vực khác, từ đó giúp kiểm soát nguồn tiền. Bên cạnh đó, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Tỷ lệ nợ xấu đầu tư kinh doanh BĐS đã giảm mạnh từ 7,05% năm 2013, đến nay còn 4,06%. Đồng thời, NHNN sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện cơ chế, phát triển thị trường tài chính nhà ở để cung cấp nguồn vốn trung dài hạn ổn định cho thị trường BĐS, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng”, ông Hùng cho biết.