TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ

https://tuvanluatmienphi.net.vn

Những bất cập của pháp luật về các loại hợp đồng trong giao dịch dân sự và kiến nghị giải pháp hoàn thiện (kỳ 1)

(Phản biện) – Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, trong quan hệ dân sự được điều chỉnh bỡi 13 loại hợp đồng với tên gọi khác nhau tùy vào nội dung giao dịch và sự thỏa thuận của các bên tham gia. Sự đa dạng trong điều chỉnh về các loại hợp đồng dân sự trong bối cảnh nhiều đạo luật có liên quan chưa hoàn thiện đã làm phát sinh nhiều rủi ro giữa các bên khi tham gia vào quan hệ này. Vì vậy việc phân tích và chỉ ra những bất cập của một số loại hợp đồng thông dụng trong thực tiễn, từ đó kiến nghị giải pháp hoàn thiện, giúp các bên khi tham gia vào quan hệ này giảm thiểu thiệt hại là vô cùng cần thiết…
Ảnh minh họa
1. Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập

Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai (HĐMBTS HTTTL) là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Để điều chỉnh HĐMBTS HTTTL, ngoài Bộ luật Dân sự năm 2015 còn có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng… Mỗi văn bản luật có đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh riêng biệt nhằm hạn chế tối đa sự xung đột pháp luật xảy ra. Mặc dù vậy, ngay chính trong quy định của pháp luật về MBTS HTTTL vẫn còn xảy ra những hạn chế, thậm chí là xung đột lẫn nhau, khiến ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật trên thực tế, gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Sau đây là những kẽ hở của pháp luật thường bị lách, người mua cần lưu ý:

a) Chưa đủ điều kiện vẫn ký kết hợp đồng “trá hình” huy động vốn

Điều kiện của nhà ở HTTTL trước khi đưa vào kinh doanh (được quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật KDBĐS năm 2014) phải bảo đảm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”…

Trên thực tế dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư cấp 1 đã huy động vốn của nhà đầu tư cấp 2 thông qua qua ký kết các hợp đồng trá hình, như: “Hợp đồng góp vốn” (tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư), “Hợp đồng đặt cọc”, “Hợp đồng giữ chỗ”, “Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở”, “Hợp đồng hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết”; “Hợp đồng vay vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” (bên mua được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện); hoặc phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp” (người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền mua nhà đất của dự án)…

Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại. Những loại hợp đồng nói trên đều là vi phạm pháp luật vì sản phẩm HTTTL chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và hình thức trái với quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP về phát hành Hợp đồng mẫu về MBTS HTTTL. Theo đó, không chỉ rất rủi ro cho khách hàng mà kể cả nhà đầu tư cấp 1 khi “vượt rào” ký kết các HĐMBTS HTTTL, một khi xảy ra tranh chấp…

b) Quyền lựa chọn tài chính thuộc về chủ đầu tư dự án

Tại khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Trên thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Trong khi đó, Luật KDBS hiện hành lại không ràng buộc trách nhiệm của khách hàng khi thanh toán tiền theo tiến độ phải chuyển khoản vào tài khoản của ngân hàng mà phụ thuộc vào quyền lựa chọn của chủ đầu tư dự án.

Theo đó, việc kiểm soát nghĩa vụ thanh toán khoản nợ ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn khi đa phần khách hàng thường lựa chọn trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp. Điều này không chỉ làm phát sinh rủi ro cho người mua nhà (tiền đã thanh toán đủ nhưng không được NH giải chấp để ra sổ) mà còn gây ra những rủi ro nhất định cho tổ chức tín dụng (không kiểm soát được nguồn tiền người mua thanh toán) đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh tài chính cho các nhà đầu tư khi tham gia xác lập HĐMBTS HTTTL .

c) Hợp đồng mẫu bảo vệ lợi ích của chủ đầu tư dự án.

Trên thực tiễn, việc mua bán tài sản HTTTL còn gặp rào cản pháp lý nhất định liên quan đến Hợp đồng mẫu. Mặc dù theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, khi phát hành Hợp đồng mẫu về MBTS HTTTL phải ghi đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích, không nghiêng về bên nào. Tuy nhiên thông thường bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật và nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán nên khi tiến hành giao kết đã khéo lồng ghép vào những quy định điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, về chi phí liên quan… mà bên mua hoàn toàn không biết.

Do đó nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra. Nói một cách đơn giản hơn, chủ thể là khách hàng khi tham gia vào HĐMBTS HTTTL rất dễ gặp phải những xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình xuất phát từ năng lực, trình độ am hiểu về cơ chế pháp lý, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của bên bán trong hợp đồng. Đây được xem là một hạn chế pháp luật trong việc thống nhất cơ chế quản lý về HĐMBTS HTTTL cũng như hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.

d) Không cần sự đồng ý của Sở Xây dựng vẫn được bán sản phẩm

Tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, trước khi chủ đầu tư dự án đưa sản phẩm ra thị trường, cho phép được giao kết MBTS HTTTL, trong thời hạn 15 ngày (kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư), Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.


Nhiều sản phẩm HTTTL chưa đủ điều kiện vẫn ký kết hợp đồng

Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Cả chủ đầu tư dự án và Sở Xây dựng đều phải chịu trách nhiệm nhưng trách nhiệm đến đâu và chế tài như thế nào (nếu Sở Xây dựng không có văn bản phản hồi về hồ sơ hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư; hay chủ đầu tư dự án vội vã bán, cho thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện) thì pháp luật chưa đề cập đến.

Quy định trên của pháp luật là nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án không phải lệ thuộc quá nhiều vào cơ quan quản lý nhà nước song vô hình trung lại đẩy sự rủi ro về phía người mua nhà ở HTTTL thiếu thông tin. Do không bắt buộc phải chờ sự đồng ý của Sở Xây dựng nên mặc dù sản phẩm chưa đáp ứng đủ điều kiện, không ít chủ đầu tư dự án kinh doanh theo kiểu “ăn xổi”, “chụp giật”… vẫn chào mời và ký kết MB TSHTTTL với người mua. Trong rất nhiều nguyên nhân chủ đầu tư đưa được sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường, không loại trừ có nguyên nhân nhà đầu tư dự án và Sở Xây dựng ở địa phương “bắt tay nhau” vì kẽ hở trên của pháp luật.

Kiến nghị giải pháp hoàn thiện MB TSHTTTL

1. Bắt buộc phải có văn bản đồng ý của Sở Xây dựng mới được ký kết hợp đồng: Cần hoàn thiện quy định về cơ chế trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở đề cao trách nhiệm thẩm định các điều kiện cơ bản để xác định chủ đầu tư có được phép tham gia ký kết các HĐMB TSHTTTL hợp pháp được không. Có nghĩa cần phải sửa đổi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/CP theo hướng chỉ khi nào nhận được văn bản đồng ý của Sở Xây dựng thì chủ đầu tư mới được ký kết MB TSHTTTL. Quy định trong thời hạn 15 ngày buộc cơ quan nhà nước phải trả lời có hay không về các điều kiện hợp pháp để chủ đầu tư tham gia HĐMB TSHTTTL xét trên thực tế là khá ngắn, theo chúng tôi thời hạn này có thể tăng lên tối đa đến 30 ngày, bảo đảm việc thẩm định trên thực tế được tiến hành hiệu quả, giúp ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia HĐMB TSHTTTL và để khi có xảy ra vi phạm có thể hạn chế tối đa những rủi ro xảy ra đối với khách hàng khi tham gia vào hợp đồng này.

2. Hoàn thiện nội dung Hợp đồng mẫu về MB TSHTTTL: Theo hướng đảm bảo đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết; các điều kiện bắt buộc phải tuân thủ phù hợp theo quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở và pháp luật về xây dựng, nếu không sẽ bị coi là vô hiệu về hình thức theo quy định của pháp luật dân sự. Liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng khi thực hiện ký kết HĐMB TSHTTTL, các chủ thể phải thỏa thuận việc thanh toán thông qua hình thức chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng nơi thực hiện nhiệm vụ bảo lãnh cho chủ đầu tư tham gia vào hợp đồng (trong đó bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình).

Theo chúng tôi, đó là giải pháp để ngăn chặn có hiệu quả tình trạng chủ đầu tư lạm dụng huy động vốn của nhà đầu tư cấp 2 sử dụng trái mục đích, đồng thời để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh cho các chủ đầu tư tham gia vào quan hệ HĐMB TSHTTTL. Với quy định đó, các bên tham gia ký kết HĐMB TSHTTTL, sẽ ý thức được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đúng mục đích, nếu không muốn phải gánh chịu những ràng buộc pháp lý do hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng phát sinh…

Tóm lại, MB TSHTTTL đang trở thành xu hướng mạnh mẽ tại các quốc gia trên thế giới và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Để chuẩn bị cho những điều kiện cần thiết, đáp ứng tốt những thay đổi của quan hệ này, đồng thời tạo lập những nền tảng pháp lý hiệu quả cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong HĐMB TSHTTTL buộc pháp luật phải có những đổi mới căn bản để đảm bảo sự tương thích. Sự điều chỉnh cụ thể, rõ ràng cũng như hạn chế những xung đột pháp lý xảy ra chính là hướng đi đúng đắn cho việc bảo đảm HĐMB TSHTTTL vốn dĩ mang tính rủi ro sẽ trở nên gần gũi và an toàn hơn đối với các chủ thể trong quan hệ này.


VŨ LÊ MINH
(còn nữa)
 
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây