Bài viết của Luật gia Vũ Lê Minh (đăng trên Pháp lý Điện tử ngày 20-5-2020)

Xuất hiện vấn nạn đầu cơ đất kiểu mới…

Không phải ngẫu nhiên mà Công ty BĐS Đường Dương ( ở tỉnh Thái Bình) của vợ chồng Đường “Nhuệ” bỏ tiền ra đấu giá trúng cả 20 lô gần Chợ Vàng tại phiên đấu giá diễn ra ngày 26/10/2018, với mức giá chỉ cao hơn giá khởi điểm vài ngàn đồng. Hay tại xã Lô Giang (huyện Đông Hưng) tổng cộng có 24 lô đất ở được đưa ra đấu giá thì Đường “Nhuệ” đã ẵm trọn 21 lô. Trong khi các cuộc đấu giá trước đó tại xã Vũ Ninh, xã Bình Nguyên, xã Lô Giang (huyện Kiến Xương), “cặp đôi” này chỉ tham gia và trúng đấu giá từ 5 – 6 lô…

Theo tìm hiểu của PV Pháp lý, trên thực tế, chiêu thức đầu cơ đất của vợ chồng Đường “Nhuệ” không phải là cá biệt. Năm 2019, ở huyện Hoài Nhơn (Bình Định), quy hoạch và đưa ra đấu giá 114 lô đất ở tại xã Hoài Sơn và xã Hoài Thanh; thì tất cả 114 lô đất được đấu trúng thuộc về một nhóm người đến từ một công ty bất động sản có trụ sở đóng tại thành phố Quy Nhơn…

Vì sao Đường “Nhuệ” ở Thái Bình và nhóm người đến từ thành phố Quy Nhơn lại mạnh tay “đầu cơ” đất đấu giá với số lượng áp đảo ? Lý giải về sự bất thường này không thể nói là nhờ vào sự may mắn , bởi các đối tượng này có thừa “quyền lực đen” và kinh nghiệm “đi đêm”, trừ phi pháp luật điều chỉnh có vấn đề.

                       

Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật ĐGTS năm 2016, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước này do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Bình luận về điều khoản trên, các chuyên gia luật cho rằng khung đặt trước quy định quá rộng đã làm phát sinh tiêu cực. Một khi các bên đã móc nối được quyền lợi với nhau thì khoản tiền đặt trước này (một trong những yếu tố làm nên giá thành của giá trị đất sau khi đấu giá thành) sẽ được đẩy tới tột khung tối thiểu mà không phạm luật. Vậy nên dù có đăng ký mua toàn bộ các lô đất đấu giá, Đường “Nhuệ” ở Thái Bình hay nhóm người đến từ một công ty ở thành phố Quy Nhơn không hề quan ngại phải dốc hầu bao nhiều cho thủ tục đầu tiên này, nhất là đất ở nông thôn có giá khởi điểm rất thấp.

Nỗi lo lớn nhất, đó là các đối tượng sẽ phải bỏ ra số tiền lớn để nộp sau khi trúng đấu giá đất hàng loạt kiểu như Công ty Đường Dương. Thế nhưng Luật ĐGTS hiện hành lại không có quy định cụ thể về thời gian nộp tiền sau khi đấu giá trúng. Theo đó mỗi địa phương có một quy định về thời gian khác nhau, thậm chí không có quy định. Tại tỉnh Thái Bình, chỉ từ năm 2019, mới có quyết định sau 30 ngày trúng đấu giá phải thanh toán nếu không sẽ bị huỷ quyết định trúng đấu giá và 10% tiền đặt cọc bị sung nộp vào ngân sách nhà nước. Điều đó cũng đồng nghĩa với trước đó, các cá nhân và tổ chức tại Thái Bình sau khi trúng đấu giá đất được quyền “ngâm” nghĩa vụ tài chính đến vô thời hạn (?)

Do đó mới có chuyện, tại huyện Vũ Thư, sau khi trúng đấu giá 10 lô đất ở trung tâm thị trấn xã Song An, vợ chồng Đường “Nhuệ” chỉ nộp tiền 2 lô đất để làm sổ đỏ và chuyển nhượng kiếm lời. Còn lại 7 lô bỏ trống, lãnh đạo xã và huyện nhiều lần gọi lên thuyết phục hoàn thành nghĩa vụ tài chính song Đường “Nhuệ” bất hợp tác.

Tại huyện Hoài Nhơn (Bình Định), nhóm đầu cơ đất đã bỏ ra số tiền gần một tỷ đặt trước cho 114 lô, nhưng sau khi trúng đấu giá 114 lô, nhóm đối tượng chỉ nộp tiền 5 lô đất có người nhận chuyển nhượng, số lô còn lại do không giao dịch được nên “bỏ của chạy lấy người” …

Hai ví dụ nêu trên cho thấy trên thực tế đã xuất hiện tình trạng “đầu cơ đất kiểu mới” đã làm biến tướng thị trường bất động sản thông qua hoạt động đấu giá đất, gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội.

Kiến nghị giải pháp ngăn chặn vấn nạn “đầu cơ” đất kiểu mới

Thực trạng nêu trên không những đẩy người có nhu cầu được mua đất ở ra khỏi các cuộc đấu giá, làm mất đi cơ hội được sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp với giá rẻ (tại Thái Bình người dân phải mua lại của Đường “Nhuệ” với giá cao hơn gấp đôi so với mức giá đấu trúng); mà còn gây thất thoát kép nguồn thu ngân sách nhà nước. Số tiền đấu giá trúng không thu được kịp thời vì người trúng đấu giá chỉ nộp tiền đối với những lô giao dịch thành công; trong khi đó càng để kéo dài giá trị đất càng bốc hơi.

                     

Song ở chiều ngược lại các đại diện chủ sở hữu tài sản lại không dám hủy quyết định đấu giá trúng vì sợ phạm luật. Câu chuyện Vipico thắng kiện UBND thành phố Đà Nẵng mới đây (3/2020) đối với khu đất vàng tại 2 cấp tòa sơ thẩm phúc thẩm là bài học đắc giá cho cơ quan quản lý tài sản công. Trước đó, năm 2017, Vipico đã trúng đấu giá khu đất A20 nằm mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, có diện tích 11.487 m2 với mức giá cao nhất 56.800.000đ/1 m2 (tổng số tiền phải nộp vào ngân sách 652 tỷ). Tuy nhiên, đến ngày 16/11/2018, UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định hủy Quyết định về công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất A20 và thu tiền cọc nộp vào ngân sách nhà nước thành phố, vì lý do Vipico chậm nộp 52 ngày đối với 50% số tiền sử dụng đất còn lại so với thông báo của cơ quan thuế.

Theo chúng tôi, để ngăn chặn thực trạng đầu cơ đất kiểu mới, Luật ĐGTS hiện hành cần phải được sửa đổi để “bịt” kín kẽ hở về quy định tiền đặt trước và thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi đấu giá trúng. Từ thực tế đấu giá đất ở Thái Bình, rõ ràng là không có quy định cụ thể về thời gian nộp tiền sử dụng đất, để các địa phương tự quyết mỗi nơi mỗi kiểu. Đặc biệt là quy định về khoản tiền đặt trước (được quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật ĐGTS năm 2016), nên sửa đổi theo hướng người tham gia đấu giá bắt buộc phải nộp một khoản tiền đặt trước cố định là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Việc sửa đổi đó theo chúng tôi chắc chắn sẽ làm hạn chế được động cơ trục lợi phát sinh từ sự thông đồng móc nối giữa các bên (tổ chức đấu giá tài sản, đại diện chủ sở hữu tài sản công và nhóm đầu cơ đất); nhưng đồng thời cũng sẽ làm “chùn bước” các nhóm đối tượng có động cơ đầu cơ đất hàng loạt vì phải bỏ ra số tiền lớn nhưng rủi ro cao. Khi đó những lô đất ở vị trí đắc địa sẽ không còn là cứu cánh để bù đắp lại khoản tiền đặt trước cho phần lớn các lô đất còn lại, mà ngược lại các nhóm đối tượng đầu cơ đất sẽ phải trả giá đắt vì bị thiệt hại nặng nề về tài chính.

Theo: https://phaply.net.vn/kien-nghi-giai-phap-chan-thao-tung-dau-gia-dat-tai-mot-so-dia-phuong-va-van-nan-dau-co-dat-kieu-moi/