TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ

https://tuvanluatmienphi.net.vn

Bịt lỗ hổng trong định giá đất để chống thất thoát tài sản Nhà nước trong thực hiện CPH doanh nghiệp

(Phản biện) – Thực tiễn cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thời gian qua cho thấy, việc xác định giá trị nhà đất không chính xác là một bất cập lớn trong việc xác định giá trị doanh nghiệp. Đó là một trong những gây ra lỗ hổng gây thất thoát tài sản nhà nước. Vấn đề đặt ra là cần phải có biện pháp hiệu quả để bịt những lỗ hổng đó.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc thừa nhận: “Chúng ta thất thoát rất nhiều thông qua việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà chủ yếu từ đất”.
Thất thoát lớn trong cổ phần hóa

Trả lời chất vấn ĐBQH Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV (8/6) về rà soát sắp xếp xử lý nhà đất, cổ phần hoá DNNN gặp nhiều khó khăn, kéo dài do pháp lý đất đai phức tạp, đặc biệt là xác định lợi thế giá trị, quyền sử dụng đất với đất thuê hằng năm, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc thừa nhận: “Chúng ta thất thoát rất nhiều thông qua việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà chủ yếu từ đất”.

Theo người đứng đầu ngành Tài chính, việc xác định giá trị doanh nghiệp có vai trò rất quan trọng khi cổ phần hóa. Tuy nhiên, thời gian qua, việc xác định giá trị của doanh nghiệp thường thấp hơn giá trị thực tế. Qua kiểm toán 45 doanh nghiệp, Kiểm toán Nhà nước đã đánh giá giá trị nhiều doanh nghiệp tăng lên nhiều lần, bình quân 2,8 lần. Điều này cho thấy việc xác định giá trị doanh nghiệp còn nhiều tồn tại, rủi ro, thiếu chính xác, đặc biệt là xác định giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, dù có sát thị trường thì sau 10 năm, 20 năm, giá trị lại khác… “Đây là lỗ hổng gây thất thoát, chưa nói đến việc nộp tiền thuê đất một lần thì doanh nghiệp cổ phần hóa có thể chuyển quyền sử dụng đất để làm nhà đô thị, hay công trình khác… Chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến xác định giá trị sử dụng đất không chính xác, dẫn tới thất thoát” - Bộ trưởng Phớc nói.

Tổng Kiểm toán Nhà nước từng công bố số liệu, việc xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện CPH chưa chính xác đã làm thất thoát vốn nhà nước bình quân trên 1 nghìn tỷ đồng/1 doanh nghiệp. Xác định giá trị nhà đất không chính xác là một trong những bất cập lớn trong việc xác định giá trị doanh nghiệp, là nguyên nhân hàng đầu gây thất thoát vốn nhà nước trong quá trình cổ phần hóa. Nhiều doanh nghiệp đang được giao quản lý sử dụng những địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng giá trị doanh nghiệp lại được định giá rất thấp.

Luật hở, định giá đất tùy nghi trong cổ phần hóa

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập trong việc xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có nguyên nhân từ việc định giá quyền sử dụng đất được áp dụng theo khung giá của UBND cấp tỉnh chưa thực sự sát giá. Các doanh nghiệp có thể lợi dụng điều này để bán tài sản mà chủ yếu là đất, các tài sản liên quan đến đất với giá rẻ.
Nghiên cứu các quy định tại Điều 114, 115 Luật Đất đai 2013 có thể thấy cơ chế hình thành giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi DNNN cổ phần hóa có sử dụng đất (thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) bộc lộ nhiều bất cập.

Theo đó, việc quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh dựa trên kết quả tham mưu của Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là Sở TN&MT. Cơ quan này được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn cho UBND tỉnh về xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên trong số 4 nguyên tắc cơ bản khi thực hiện tư vấn xác định giá đất thì đã có 2 nguyên tắc bộc lộ sự bất ổn. Đối với nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” thì giá trị trên các hợp đồng chuyển nhượng đất chưa phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực trên thị trường (bỡi sự điều chỉnh của Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính). Nguyên tắc dựa trên “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” cũng không chuẩn, vì giá đất cao thấp tùy thuộc vào vị trí đất, kết cấu hạ tầng, điều kiện kinh tế - xã hội, kết hợp với yếu tố khác và phụ thuộc vào xây dựng giá khởi điểm…

Ngoài 4 nguyên tắc cơ bản, Luật Đất đai còn quy định việc xác định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp định giá đất phù hợp. Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá do UBND cấp tỉnh quyết định. Từ quy định này, cách định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với doanh nghiệp khi CPH, được thực hiện như sau: Một là, căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Hai là, cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc định giá đất của DNNN khi thực hiện CPH cần bám sát giá thị trường,

Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai, tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất có thể cố tình không tuân thủ quy định về thẩm định giá, cấu kết với khách hàng thẩm định giá trái pháp luật để nhận thu nhập bất chính. Bỡi quy định của Luật Giá năm 2012 cho phép tổ chức này được quyền “cung cấp dịch vụ thẩm định giá và nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng” không phải chịu sự kiểm tra, giám sát bất cứ cơ quan có thẩm quyền nào khác trong và sau khi cấp chứng thư thẩm định giá. Trong khi đó, Chủ tịch UBND cấp tỉnh mặc dù làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất nhưng cũng chưa có cơ chế giám sát đối với Hội đồng này trong việc quyết định giá đất cụ thể. Sự cộng hưởng vai trò của tổ chức tư vấn trong cung cấp dịch vụ thẩm định giá và vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất trong việc xem xét giá đất đã làm cho giá đất được định giá theo kiểu tùy nghi, phụ thuộc hoàn toàn vào vai trò tham mưu của Cơ quan quản lý đất đai.

Vậy nên không có gì lạ khi mà bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành luôn dao động từ khoảng 10% - 70% so với giá đất trên thị trường, dẫn tới giá đất cụ thể được xác định khi CPH doanh nghiệp bao giờ cũng có độ vênh rất lớn so với giá đất trên thị trường. Đó là nguyên nhân làm cho tài sản Nhà nước bị thất thoát khi thực hiện CPH các DNNN. Chưa kể sau khi cổ phần hóa, nhà đầu tư mua cổ phần doanh nghiệp mới thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… thì giá trị tài sản của Nhà nước bị thất thoát khi thực hiện CPH các DNNN còn tăng lên gấp nhiều lần, đúng như phát biểu của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại phiên trả lời chất vấn ĐBQH kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV (hôm 8/6).

Kiến nghị giải pháp hoàn thiện

Như vậy để chống thất thoát tài sản Nhà nước khi các DNNN thực hiện CPH cần phải hoàn thiện hành lang pháp lý trong việc xây dựng giá đất cụ thể, đưa giá đất về sát giá thị trường, đúng với tinh thần Nghị quyết 18 của nghị Trung ương V khóa XIII mới đây đã nhấn mạnh. Theo đó không chỉ hoàn thiện Điều 114 và 115 Luật Đất đai mà còn phải hoàn thiện hoàng loạt các đạo luật có liên quan, như Luật Giá, Luật Đấu giá tài sản, Luật Công chứng, Luật Quản lý tài sản công… Bỡi muốn khắc phục sự bất cập trong quy trình xây dựng giá đất cụ thể không chỉ sửa đổi các nội dung điều chỉnh bất cập Luật Đất đai 2013 mà còn liên quan đến sự điều chỉnh của các bộ luật khác. Ví dụ để tổ chức tư vấn xác định giá đất tuân theo nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” không bị “lạc điệu” trước khi cung cấp dịch vụ cho Cơ quan quản lý tài nguyên đất đai cấp tỉnh, thì pháp luật phải điều chỉnh trách nhiệm của công chứng viên để cùng với cơ quan thuế đưa giá trị của các hợp đồng chuyển nhượng đất về đúng giá trị thật.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên kết quả của Hội đồng thẩm định giá. Cơ quan quản lý tài nguyên đất đai cấp tỉnh là Sở TN&MT dựa trên kết quả của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Tuy nhiên, các cơ quan tham gia vào xác định giá đất không chịu sự giám sát về trách nhiệm hay kết quả thực hiện của bất cứ cơ quan nào có chức năng, dẫn tới giá đất được xác định tùy nghi như đã phân tích ở trên. Từ đó cho thấy sự cần thiết trong sửa đổi hành lang pháp lý không chỉ tăng cường chế tài trách nhiệm đối với tổ chức tư vấn xác định giá, cơ quan quản lý tài nguyên đất đai mà cần phải có sự giám sát bỡi một cơ quan độc lập thứ ba về giá (tại sao không đó là Sở Tài chính), trước khi UBND cấp tỉnh quyết định và ban hành giá đất cụ thể.

Những điều chỉnh về định giá đất nói trên sẽ không thể giải quyết được triệt để tài sản của DNNN bị thất thoát khi thực hiện CPH, nếu như không thực hiện đồng thời với các giải pháp khác. Ở khía cạnh này chúng tôi đồng tình với ý kiến của nhiều chuyên gia, đề nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng các DNNN khi chuyển sang CPH chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; không được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa; nếu không có nhu cầu sử dụng thì trả lại Nhà nước quản lý. Ðồng thời, bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với DN quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu DNNN khi thực hiện CPH có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất có hiệu quả trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định… Làm được như vậy, chắc chắn sẽ ngăn chặn đáng kể sự thất thoát tài sản của Nhà nước.
Tại Hội thảo về thúc đẩy quá trình cổ phần hoá, thoái vốn tại doanh nghiệp (17/5/2022), ông Nguyễn Xuân Nam, Phó TGĐ Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN), cho biết doanh nghiệp dễ vướng sai sót vì định giá.

 

TS. Nguyễn Quốc Việt - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR): “Trong đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phải tối ưu được câu chuyện định giá tài sản cố định, trong đó đất đai và những tài sản trên đất là câu chuyện rất quan trọng cần phải giải quyết bằng thể chế mới, bằng việc đưa cơ chế thị trường, các công cụ thị trường vào. Điều này sẽ vừa giải quyết được bài toán tránh trục lợi, những vướng mắc trước nay, cũng như tránh được tham nhũng chính sách trong việc thực hiện cơ chế cổ phần hóa”

Tác giả bài viết: Luật gia, Nhà báo Minh Trung 

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây