Kỳ 1: “Đổi đất lấy hạ tầng” đã đến lúc chấm dứt

Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước nắm giữ một quỹ đất công khá lớn, một phần thuộc các doanh nghiệp Nhà nước, còn một phần được sử dụng vào mục đích công cộng, mục đích sự nghiệp đều do các cơ quan Nhà nước sử dụng.

Vị trí hầu hết ở những nơi đắc địa vẫn được gọi là đất “vàng”. Đến nay, nhiều tổ chức, cơ quan, đơn vị của Nhà nước đã giải thể hoặc chuyển đi nơi khác, Đất “vàng” ngày càng nhiều để có thể đưa vào sử dụng cho những mục đích khác nhau theo quy hoạch hợp lý hướng tới một đô thị hiện đại.

Rất tiếc là quy hoạch đô thị một cách nghiêm túc đã được phê duyệt, nhưng lại vẫn cứ hay bị điều chỉnh để đất “vàng” lần lượt chuyển sang để xây dựng các khu chung cư cỡ lớn theo đề xuất của các nhà đầu tư tư nhân.

Nhìn lại cảnh quan Hà Nội thì thấy lần lượt các nhà máy đã được chuyển thành các khu chung cư đông người gắn với trung tâm thương mại.

Quy hoạch đô thị một cách nghiêm túc đã được phê duyệt, nhưng lại vẫn cứ hay bị điều chỉnh để đất “vàng” lần lượt chuyển sang để xây dựng các khu chung cư cỡ lớn theo đề xuất của các nhà đầu tư tư nhân.

Điều quan trọng hơn là thể chế giao đất không hề thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc giao đất luôn ở dạng nhà đầu tư đề xuất dự án, người có thẩm quyền xem xét, nếu không phù hợp quy hoạch thì cho điều chỉnh và duyệt, đất “vàng” được giao cho nhà đầu tư đã chỉ định (người đề xuất dự án), giá đất “vàng” không biết định theo kiểu gì nhưng chắc chắn là thấp hơn thị trường nhiều lần.

Như vậy, vốn hóa đất “vàng” kiểu này luôn làm mất đi một phần giá trị rất lớn thuộc sở hữu toàn dân. Nói là mất đi nhưng không phải vậy, vì nó nằm trong túi nhà đầu tư tư nhân, và khi có tham nhũng thì một phần nằm trong túi của một số người có thẩm quyền của Nhà nước.

Tất cả các nghiên cứu về tham nhũng trong lĩnh vực đất đai do Ngân hàng Thế giới (WB), Chương trình phát triên Liên Hợp Quốc (UNDP) hay Đại sứ quán của một số nước đều chỉ ra cơ chế giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định với giá đất do người có thẩm quyền của Nhà nước quyết định luôn gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao.

Trên thực tế, bắt được tham nhũng là cực kỳ khó, nhưng tình đời thì ai cũng hiểu như các cụ xưa đã nói “Trống làng ai đánh thì thùng/Của chung ai khéo vẫy vùng thành riêng”. Chính vì vậy mà các tổ chức phát triển quốc tế kiến nghị giải pháp phải đổi mới thể chế giao đất.

Thay cho thể chế “giao đất cho nhà đầu tư chỉ định”, cần áp dụng thể chế đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất gắn với quản trị tốt (minh bạch, có sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).

Vì vậy mà Luật Đất đai 2013 đã quy định việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Thực thi pháp luật cụ thể vẫn chỉ ở một phạm vi quá hẹp, chủ yếu là đấu giá đất thuộc phạm vi nhu cầu sử dụng của hộ gia đình, cá nhân. Những khoảng đất “vàng” giá trị cao vẫn do các nhà đầu tư tư nhân trực tiếp chi phối.

Ở trên mới nói về bất cập gắn với lợi ích tính được bằng tiền. Còn nhiều giá trị khác, có khi là vô giá, đã bị mất đi hàng ngày.

Theo kiểu các nhà đầu tư tư nhân đề xuất dự án mà chủ yếu là dự án nhà ở gắn với trung tâm thương mại để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt luôn dẫn tới tình trạng quy hoạch đô thị bị điều chỉnh thiếu căn cứ chính đáng, xây dựng nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và dịch vụ công cộng không đủ.

Sức tải của không gian mặt đất có hạn, đến một ngưỡng nhất định thì không thể tăng khả năng của hạ tầng. Nay mới chỉ nhìn thấy ách tắc giao thông, tương lai là những ách tắc khó giải quyết quyết hơn về cấp nước, cấp điện, hạ tầng môi trường, hạ tầng văn hóa, bảo đảm sức khỏe, v.v.

Điều tệ hại hơn, thể chế này nếu tiếp tục sẽ có nguy cơ dẫn đến sự tệ hại hơn là cơ quan Nhà nước đang tự đặt mình vào thế bị động và nhường thế chủ động dẫn dắt phát triển đô thị cho khu vực tư nhân. Tức là lợi ích tư nhân sẽ dẫn đường cho phát triển đô thị. Vậy thì đô thị hóa ở nước ta sẽ đi về đâu là một câu hỏi lớn được đặt ra.

Phần ở trên mới nói về những bất cập của thể chế giao đất công mà Nhà nước đang nắm giữ để sử dụng vào đầu tư phát triển. Câu chuyện này còn ở một phạm vi rộng hơn khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để thành đất công và giao cho các dự án đầu tư phát triển.

Như vậy, kể cả cách Nhà nước thu hồi đất thì cơ chế vốn hóa đất công còn gây tác động tiêu cực trên phạm vi rộng hơn nhiểu. Điều cần làm ngay là chỉ được giao đất công thông qua cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt do Nhà nước chủ động thực hiện.

(Còn tiếp)