Siết tín dụng BĐS: Phanh gấp và nỗi lo gây ách tắc

Thị trường đang ổn với tồn dư thấp; sức hấp thụ tốt, nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn nên nguy cơ bong bóng bất động sản khó có thể xảy ra trong thời gian tới. Bên cạnh đó, các ngành liên quan như vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất... sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng nếu “siết” tín dụng bất động sản - đó là ý kiến được nhiều chuyên gia đưa ra tại Diễn đàn Toàn cảnh Bất động sản và Tài chính Việt Nam 2019 vừa diễn ra.

Bong bóng không trở lại?

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước các được các diễn giả tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam đề cập, cho rằng, lành mạnh hóa thị trường là việc làm cần thiết nhưng không nên đột ngột siết tín dụng bất động sản khi thị trường đang tốt.

Dự thảo này được đưa ra khi những lo lắng về chu kỳ bong bóng 10 năm sẽ lặp lại. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng khó có nguy cơ này trong vòng 5 năm tới. Thực tế, từ 2018 đã có nhiều cảnh báo về bong bóng nhưng cho đến nay thực tế thị trường là khó xảy ra.

Phân tích các tác động từ thị trường tài chính thế giới và tình hình tại Việt Nam, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TƯ (CIEM), dự đoán, nếu có xảy ra khủng hoảng thì sớm nhất cũng phải đến năm 2023.

Thị trường đang ổn với tồn dư thấp; sức hấp thụ tốt, nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn...

Nguy cơ bong bóng bất động sản như cách đây gần 10 năm cũng rất nhỏ bởi thị trường đang được điều tiết phát triển lành mạnh hơn - ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khẳng định và chứng minh khi đưa ra loạt số liệu thống kê của Hiệp hội này cho thấy, thị trường 3-4 năm gần đây có sự tăng trưởng tốt, chứ không phải bong bóng.

“Tồn dư bất động sản rất thấp, nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn trong khi nguồn cung đang thiếu, số lượng giao dịch nhiều nhưng giá ổn định và minh bạch”, ông Nam cho biết.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, siết tín dụng bất động sản với mốc trên 3 tỷ là chưa hợp lý mà quan trọng nhất là kiểm soát chất lượng khoản vay và khách hàng vay. "Nếu vay dưới 3 tỷ mà khách hàng không trả được thì cũng vỡ trận. Ngược lại có những khách hàng vay 30 tỷ nhưng họ trả được cả gốc, lãi đầy đủ thì việc gì mà không cho vay".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận, việc khuyến khích phát triển các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp. 

Ông Đính lý giải, nhu cầu nhà ở cao cấp đang gia tăng khi mức thu nhập của người dân tăng lên và khách hàng người nước ngoài cũng gia tăng mạnh thời gian gần đây. Đặc biệt, thanh khoản của phân khúc cao cấp nói riêng và cả thị trường đang ổn định. Trong bối cảnh không có dấu hiệu bất thường thì chưa cần thiết phải áp dụng biện pháp siết tín dụng để tránh tác động đến những lĩnh vực liên quan như  vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất...

Tuy nhiên, phản hồi từ nhiều chuyên gia cho rằng, giữ một thái độ thận trọng với tín dụng BĐS là cần thiết, vấn đề là phải căn cứ vào thực tế thị trường, có cách làm và lộ trình để tránh 'sốc' gây đứt gãy bất ngờ trên thị trường. 

Nỗi lo tác động dây chuyền

Tại hội thảo, nhiều ý kiến lo ngại, siết tín dụng bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, tác động dây chuyền tới nhiều ngành nghề khác đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách. 

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định thị trường đối mặt với nhiều rủi ro khi tín dụng vào bất động sản bị siết đột ngột, nhất là khi chưa có các nguồn vốn khác.

Nhiều ý kiến lo ngại, siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Trong một công văn kiến nghị gửi Chính phủ và Ban Kinh tế TƯ mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ lo lắng: “Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, nhưng chưa có các nguồn vốn khác thay thế, bổ sung. Thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác chưa phát triển như kỳ vọng,... Do vậy, thị trường này chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.”

Việc đột ngột siết tín dụng trong khi chưa có nguồn vốn thay thế sẽ khiến thị trường bất động sản gặp khó, thậm chí có những tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.

"Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011-2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được", ông Nguyễn Trần Nam nghi ngại.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành quan điểm, ngành bất động sản có hệ số kéo lớn nhất, từ sản xuất, dịch vụ, gạch, ngói, thép, thiết bị, vật liệu cho đến các dịch vụ môi giới, du lịch,... Theo đó, cần nhìn tổng thể từ hai phía để tạo sự ổn định, thị trường đi lên.

Ông cũng cho rằng, cẩn trọng là cần thiết tuy nhiên “chính sách là để nhằm lành mạnh hóa chứ không phải để hạn chế sự phát triển của thị trường”.

Trong khi đó, phản ánh từ phía các ngân hàng thương mại cho biết, sự điều chỉnh tín dụng BĐS đã được các NH thực hiện tốt gắn liền với tái cơ cấu của hệ thống nên hiện khá ổn định và kiểm soát tốt. Việc thận trọng luôn được NHNN khuyến cáo và bản thân các tổ chức tín dụng cũng tập trung theo dõi.

Tuy nhiên, với một lĩnh vực cho vay lớn, hấp dẫn luôn đi kèm rủi ro vì thế cần phải kiểm soát tốt chất lượng tới từng khoản vay và từng khách hàng, cho vay theo chuỗi sản phẩm,... Hơn nữa với thực tế ổn định hiện nay cần có 1 lộ trình và cách tiếp cận hợp lý, tránh lo ngại đề ra một mức cứng và quyết định đột ngột gây phản ứng phụ không đáng có.