Săn bất động sản cho thuê - kênh đầu tư hấp dẫn trong 5 năm tới

• Săn nhà phố làm văn phòng mini cho start-up thuê / Đại gia săn cao ốc trung tâm Sài Gòn cho thuê lại lãi tiền tỷ

Săn nhà phố cho thuê biên lợi nhuận 15-20%

Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment, Lê Hữu Dũng nhận định, trong năm 2017, bên cạnh những kênh đầu tư địa ốc truyền thống (mua - bán nhà đất), loại hình kinh doanh thuê bất động sản để cho thuê lại sẽ phát triển mạnh mẽ hơn với tỷ suất sinh lời cao hơn gấp đôi, thậm chí gấp ba lãi suất ngân hàng.

Theo ông Dũng, mô hình nhà phố quy mô 3-6 tầng (chưa kể tầng trệt) được nhà đầu tư thuê hợp đồng dài hạn rồi bố trí công trình thành nhiều phòng diện tích vừa và nhỏ (25-30-40m2) để cho thuê lại khá phổ biến trong 2 năm qua. Đây là loại văn phòng mini được các công ty khởi nghiệp, quy mô 3-5 người một phòng làm việc ưa chuộng. Nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini đạt dưới 80% thì nguy cơ bù lỗ rất cao nhưng nếu lấp đầy được 90-100% thì có thể thu được mức lãi ròng 20% trở lên. 

Một phân khúc cao hơn là nhà phố nhiều căn gộp lại, quy mô trên 6 tầng, có thể bố trí những mặt bằng văn phòng lớn hơn (75-90 và trên 100m2) mỗi không gian làm việc cho các doanh nghiệp quy mô trung bình trở lên. Ước tính lượng nhân viên làm việc trong các văn phòng loại này tầm 10-20 người, thường dễ cho thuê và giá thuê cao hơn vì các doanh nghiệp này đa phần đều có hoạt động kinh doanh ổn định. Nếu tỷ lệ lấp đầy 90-100%, biên lợi nhuận của mô hình kinh doanh này có thể đạt 25% trở lên.

Thuê bất động sản để cho thuê lại được dự báo là kênh đầu tư hấp dẫn trong 5 năm tới. Ảnh: Vũ Lê

Săn cao ốc cho thuê có thể đạt biên lợi nhuận trên 20%

Chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê tại TP HCM, Nguyễn Hồng Hải cho biết, năm 2016 trên thị trường đã xuất hiện nhiều cá nhân và tổ chức thử nghiệm và vận hành thành công mô hình thuê cao ốc văn phòng để cho thuê lại. Lợi nhuận trung bình 10-15%, thậm chí có đơn vị tổ chức hệ thống tốt có thể đạt mức lợi nhuận trên 20%. Dự kiến trong những năm 2017-2020 mô hình kinh doanh này vẫn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của cộng đồng đầu tư.

Với các cao ốc quy mô và kiên cố hơn nhà phố, thời gian thuê trọn tòa nhà (trước khi tiến hành bố trí cho thuê lại) phải tính bằng đơn vị chục năm. Tỷ lệ khách thuê được phân bổ đa dạng hơn. 40% khách thuê là doanh nghiệp có tên tuổi, thương hiệu lớn hoặc thuộc khối FDI. 30-40% khách thuê tiếp theo là các công ty khởi nghiệp start-up. 20% diện tích còn lại được chia đều cho các ngân hàng, công ty thiết kế, xây dựng, và các công ty nước ngoài khác.

Nhóm khách thuê ngành ngân hàng được liệt vào danh sách cá biệt, chỉ thuê mặt tiền tầng trệt, hợp đồng thuê kéo dài. Họ sẵn sàng chấp nhận trả mức phí thuê cao hơn giá trung bình 150%. Do đó, nếu có bạn hàng thuê truyền thống từ nhóm ngân hàng là một lợi thế rất lớn khi vận hành cho thuê tòa nhà.

Trung bình giá chào thuê cho khách là 18-25 USD, trong đó chi phí vốn thuê trọn gói 12-15 USD mỗi m2, phí quản lý và dịch vụ cho tòa nhà 3-5 USD một m2, phần còn lại là lợi nhuận. Do phải thuê trọn gói tòa nhà, chi phí vốn hàng tháng công ty phải bỏ ra cũng không hề nhỏ, đây là một thách thức lớn. Do đó, muốn có lãi phải cho thuê lấp đầy 100%. Nếu tỷ lệ lấp đầy 80% thì chỉ mới hòa vốn.

Ông Hải đánh giá thị trường cho thuê văn phòng vẫn hứa hẹn đầy tiềm năng trong những năm tới nhờ Việt Nam hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới. Do đó, mô hình săn cao ốc để cho thuê lại vẫn cực kỳ hấp dẫn. Lợi thế của việc thuê cao ốc rồi cho thuê lại là nhà đầu tư không mất chi phí đất, xây dựng, cũng như rút ngắn thời gian thi công.

Săn nhà phố cho thuê nhà trọ cao cấp lợi nhuận 25% 

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, mô hình đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê tại các đô thị lớn được giới kinh doanh địa ốc ưa chuộng trong 3-5 năm qua và vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong nửa thập niên tới.

Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại các khu đô thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng một tháng).

Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá 3,5-4,5 triệu đồng mỗi phòng một tháng trở lên. Mức giá này đắt gấp đôi phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, dịch vụ tốt.

Với hình thức kinh doanh này, nhà đầu tư cá nhân thuê nhà phố hẻm gần nội đô thành phố rồi bố trí lại không gian để cho thuê lại. Thay vì đầu tư bài bản từ đất đế nhà, họ chỉ đi thuê, sau đó bố trí cho thuê lại theo quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z (mua đất, xây nhà, vận hành cho thuê).

Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và có nguồn cầu lớn (khách thuê). Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40% một năm. Tỷ lệ lấp đầy 70-80% hòa vốn, lấp đầy 85-100% có lãi. Lợi nhuận bình quân hàng tháng tùy thuộc vào cách quản lý có thể đạt 2-3% mỗi tháng. Ước tính vận hành tốt, lợi nhuận đạt trên 25% một năm.