Luật sư Lê Hoài Sơn - CTV Văn phòng Tư vấn luật miễn phí tại 40/2 Trần Lương, TP. Quy Nhơn trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Hoặc không có những giấy tờ chứng minh này thì phải thuộc những trường hợp tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, bên được cấp phải thỏa mãn các điều kiện chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về mình khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế một số sai sót vẫn có thể xảy ra, thực tiễn có ghi nhận một số trường hợp phát hiện đất của mình nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại được cho người khác.

Căn cứ quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013 có nội dung như sau:

Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, khi giấy chứng nhận đã cấp không đủ điều kiện được cấp, do không thể chứng minh nguồn gốc đất.

Việc thu hồi này được thực hiện sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo đó, khi có chứng cứ chứng minh phần đất bị cấp sai giấy chứng nhận quyền sở hữu là thuộc về mình, thì người này có căn cứ yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết và được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

Phải làm gì khi phát hiện đất của mình nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại được cấp cho người khác?

Khi người sử dụng đất phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng quy định của pháp luật, mà cụ thể là không đúng chủ thể sở hữu quyền được ghi trong giấy chứng nhận. Thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.

Căn cứ khoản 4 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm:

+ Đơn phản ánh việc cấp giấy chứng nhận không đúng quy định;

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

Như vậy, trình tự thủ tục cần thực hiện khi phát hiện đất của mình nhưng lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác là như sau, căn cứ khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

Bước 1: Gửi kiến nghị của mình đến cơ quan có thẩm quyền (Phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện) trình bày về việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng đối tượng.

Bước 2: Phòng đăng ký đất đai, cơ quan thanh tra và những cơ qua có thẩm quyền khác thực hiện việc xem xét, kiểm tra.

Bước 3: Cơ quan thanh tra sẽ ra kết luận thanh tra giấy chứng nhận đã cấp là không đúng quy định của pháp luật và gửi cho phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Phòng đăng ký đất đai sẽ ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nêu trên thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật nhưng đã bán đất cho người khác, thì có bị thu hồi giấy chứng nhận không?

Căn cứ quy định tại khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

...

5. Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, đối với trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật nhưng đã bán đất cho người khác, thì không bị Nhà nước tiến hành thu hồi giấy chứng nhận vì liên quan đến quyền lợi của bên thứ ba.