(PL News) - Hạ tầng đang là "chìa khóa vàng" để quyết định thành công hay thất bại của thị trường bất động sản, nhất là ở hai đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo báo cáo phân tích mới nhất của bộ phận nghiên cứu, Công ty tư vấn Savills Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông chỉ ở mức tương đương các thành phố đang phát triển. Còn so với các đô thị hiện đại trong khu vực, tỷ lệ này tại hai thành phố lớn thấp hơn.

Theo đánh giá của Savills, áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người bước vào ngưỡng 3.000-10.000 USD/người/năm. Bởi theo quy luật phát triển, mức thu nhập này sẽ tạo nên sự gia tăng nhanh chóng về tỷ lệ sở hữu ôtô cá nhân.

Doanh số bán ôtô du lịch tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây. Dự báo, số lượng sẽ gấp 3 lần vào năm 2025 tại TP.HCM và Hà Nội. Cùng với sự tăng lên của các phương tiện giao thông và khả năng hạn chế trong việc mở rộng hệ thống đường sá tại khu vực trung tâm, nguy cơ tắc nghẽn giao thông đang trở nên ngày càng hiện hữu.

Hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng tác động đến giá BĐS ở đô thị lớn. Ảnh: Tiến Tuấn

Bên cạnh đó, việc gia tăng số lượng ôtô cá nhân sẽ tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại chỗ làm việc. Mức phí đỗ xe trung tâm TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều so với các thành phố khu vực như Bangkok, Manila hay Jakarta. Tuy vậy, nhu cầu chỗ đỗ xe vẫn khó được đáp ứng bởi tỷ suất sinh lợi của bãi đỗ xe đang thấp hơn nhiều so với các hạng mục phát triển khác, ví dụ văn phòng cho thuê.

Việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng trở nên khó khăn khiến phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai. Tuy nhiên, TP.HCM và Hà Nội đang có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực, mức độ ô nhiễm không khí cao. 

Dưới góc nhìn của Savills Việt Nam, Bangkok được xem là một mô hình khá thành công, có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí.

Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển.

Mô hình này đã diễn ra tại các nước trong khu vực và tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản khu vực lân cận các trạm trung chuyển, ví dụ Trung Quốc (10%), Hong Kong (32%), Thái Lan (10%).

Theo đó, đơn vị này nhận định xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở TP.HCM và Hà Nội với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành trước 2020. Dù vậy, biên độ tăng giá có thể không đồng đều và có xu hướng cao hơn tại các điểm trung chuyển xa trung tâm. Savills cũng thông tin thêm, năm 2016, tăng trưởng kinh tế đã đạt 6,2%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm.