Có nên ghi giá giao dịch thấp trong hợp đồng mua bán nhà?

Tôi có hai hợp đồng mua bán nhà ghi số tiền rất chênh lệch và đều khác xa thực tế. (Độc giả Quốc Hoàng). 

Căn nhà này tôi mới mua được nửa năm, theo nguyện vọng của chủ cũ, tôi chỉ ghi trong hợp đồng giá trị mua bán là 100 triệu đồng. Tôi sau đó không làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Nay tôi bán, người mua nhờ ghi đúng giá giao dịch là 1,3 tỷ đồng. Xin hỏi theo quy định hiện hành, tôi phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị hợp đồng mua bán công chứng hay là 25% giá trị chênh lệch giữa hợp đồng mua và bán. 

Luật sư trả lời

Theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Nếu trên thực tế giá trị căn nhà của bạn không phải là 1,3 tỷ đồng nhưng người mua nhờ bạn ghi vào hợp đồng mua bán công chứng với giá trị 1,3 tỷ đồng thì hợp đồng này vô hiệu do giả tạo. Hợp đồng này nhằm che giấu hợp đồng mua bán với giá trị thực của ngôi nhà.

Bên cạnh đó tại khoản 2 điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Nếu bạn chỉ có một nhà ở duy nhất này, việc bạn chuyển nhượng sẽ được miễn thuế.

Trong trường hợp bạn không được miễn thuế thu nhập cá nhân, theo khoản 11, khoản 12 điều 2 tại Nghị định số 12/2015 ngày 12/2/2015 quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế, khoản thuế thu nhập cá nhân bạn phải nộp được tính theo phương thức sau:

- Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng...

- Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Như vậy nếu bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế thì thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán nhà ở.