Tuy nhiên từ thực tiễn thời gian qua cho thấy, việc trao quyền quyết định giá đất cho cấp tỉnh qua “các đời” Luật Đất đai sửa đổi chưa thực sự phát huy kết quả như kỳ vọng mà trái lại đã làm phát sinh không ít hệ lụy tiêu cực.

Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND tỉnh là cấp có thẩm quyền xây dựng và ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể (gọi tắt là giá đất). Giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành theo định kỳ 5 năm một lần, sau khi đã trình HĐND cùng cấp (đối với bảng giá đất) và Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (đối với giá đất cụ thể).

Lợi bất cập hại

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2013 (Điều 112, 113 và 114) là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp, khi đó UBND cấp tỉnh cũng phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Quy định như vậy nhưng thực tế cho thấy bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đều thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường. Ở trung tâm các đô thị lớn có thể chỉ bằng 10%; có những nơi khác bình quân thấp hơn thị trường đến 30%, thậm chí có những nơi chỉ bằng 50% giá thị trường. Những bất cập về giá đất của địa phương đã làm thất thoát rất lớn nguồn thu ngân sách, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa DNNN; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Với nhiều dự án, Nhà nước thất thu trong khi lợi ích rơi vào tay cá nhân hoặc nhóm cá nhân. Đặc biệt là các dự án được giao đầu tư theo hình thức BT, còn gọi là những dự án đổi đất lấy hạ tầng, Nhà nước bị thất thoát “kép”. Câu chuyện về sai phạm xảy ra tại dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) vừa được Thanh tra Chính phủ công bố kết luận đang được dư luận đặc biệt quan tâm là một ví dụ. Toàn bộ quỹ đất trong Khu đô thị này rộng 221,68 ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhưng để làm cơ sở áp giá thanh toán đối ứng cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng theo hình thức BT (không qua đấu thầu), UBND thành phố đã phê duyệt chi phí bình quân một m2 đất thương mại – dịch vụ – nhà ở chỉ có 26.000.000 đồng, giảm khoảng 50% so với giá các sở ngành đề xuất trước đó, làm thất thoát cho ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ đồng.

Nhiều phi vụ khác điển hình cho tình trạng thất thoát ngân sách nghiêm trọng do định giá đất sai, có thể liệt kê: Vụ “cho mượn” hơn 17.000 m2 đất công thuộc Công viên Hoàng Hoa Thám, phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, làm sân golf, với thời hạn tới 48 năm. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương này đã lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất thay vì đấu thầu theo quy định, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Tháng 4/2018, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã phải họp khẩn và yêu cầu Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận đàm phán với Công ty CP Quốc Cường Gia Lai để hủy hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 30 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, với giá chỉ 419 tỷ đồng, trong khi giá thị trường tại thời điểm không dưới 2.000 tỷ đồng. Sân vận động Chi Lăng vốn là công trình gắn liền với đời sống tinh thần của nhiều thế hệ người dân Đà Nẵng. Một thời, đây là “chảo lửa” tạo khí thế cho đội bóng sông Hàn giành thứ hạng cao trong làng bóng đá nước nhà. Tuy nhiên năm 2010, UBND TP Đà Nẵng dưới thời cựu Chủ tịch Trần Văn Minh đã giao sân vận động Chi Lăng cho Tập đoàn Thiên Thanh để làm dự án khu phức hợp thương mại — dịch vụ. Chính quyền địa phương hoàn tất thủ tục chuyển nhượng gần 6 ha đất một năm sau đó, thu về ngân sách khoảng 1.400 tỷ đồng. Thế nhưng ngay khi có được 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tập đoàn Thiên Thanh lập tức mang thế chấp ngân hàng để vay trên 4.219 tỉ đồng, sử dụng vào mục đích cá nhân.

Vụ án Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”) đã và đang được Tòa án xét xử có thể nói là hệ lụy điển hình nhất trong việc giao quyền định giá đất cho địa phương. “Vòng xoáy Vũ Nhôm”, tiêu đề mà báo chí giật tít để mô tả hàng loạt tài sản công (nhà ở, các khu đất vàng) của nhà nước đã bị nhóm cựu quan chức của TP. Đà Nẵng “tiếp sức” cho Vũ “nhôm” thâu tóm bằng cách giảm hệ số sinh lợi, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước.

Liên quan đến các vụ sai phạm nói trên, thời gian qua hàng loạt cán bộ có chức có quyền đã bị “trảm”, như: Phó Bí thư Thành ủy TP. HCM Tất Thành Cang, 3 cựu Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng là Trần Văn Minh, Văn Hữu Chiến, Nguyễn Ngọc Tuấn và cùng nhiều cựu quan chức khác.

Giá đất thấp so với giá thị trường là nguyên nhân làm phát sinh các vụ khiếu kiện đông người gia tăng. Trong khi nhóm lợi ích rút ruột hợp pháp nhiều trăm tỷ đồng từ các dự án BT; thì ngược lại những người dân có đất nằm trong quy hoạch phải giải tỏa được Nhà nước bồi thường với số tiền ít ỏi. Cũng tại chỗ đất đó (ngay cả những DA không phải là BT), được doanh nghiệp làm thủ tục chuyển đổi mục đích trên giấy biến thành đất ở, rồi chia lô để bán cho những người có điều kiện mua lại với giá cao gấp 10 đến 20 lần. Đối với những trường hợp có nhà ở gắn liền với đất thì càng thê thảm hơn. Câu chuyện về hàng ngàn hộ dân nghèo ở Thủ Thiêm (TP. HCM) trở thành những kẻ vô gia cư, sống lay lắt suốt 20 năm qua là một ví dụ thực tế. Để Khu ĐTM Thủ Thiêm triển khai, họ phải hy sinh chỗ ở với số tiền bồi thường được nhận là 18 triệu đồng/m2, nhưng để có được 1m2 đất TĐC họ phải trả số tiền cao gấp nhiều lần…

Báo cáo công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2018, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIV (14/11), Tổng Thanh tra Chính phủ Lê Minh Khái cho biết: “Năm 2018, tình hình khiếu nại, tố cáo của công dân tăng về số lượng đơn thư, số vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành chính nhà nước so với năm 2017. Cụ thể, tổng số đơn khiếu nại, tố cáo tăng 11,8%; tổng số vụ việc khiếu nại, tố cáo tăng 4,7% nhưng số lượt đoàn đông người không tăng so với năm 2017. Nhìn chung, tình hình khiếu nại, tố cáo của công dân từ cuối năm 2017 đến nay còn diễn biến phức tạp và gay gắt. Các vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai, trong đó có những vụ việc đã được nhiều cơ quan giải quyết nhưng công dân không đồng ý, tiếp tục khiếu nại với thái độ bức xúc”.

Đề xuất giải pháp

1. Giá đất trên thị trường biến động hàng ngày, thậm chí hàng giờ, trong khi đó khung giá đất – một trong những căn cứ quan trọng để địa phương ban hành bảng giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ tới 5 năm một lần (Điều 113) đối với từng loại đất, theo từng vùng. Chính sự lạc hậu về khung giá nhà – đất so với thị trường, đã trở thành mảnh đất màu mỡ làm phát sinh những “phi vụ” chuyển nhượng nhà – đất, cho thuê đất (đối với những trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) và thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, làm bốc hơi giá trị tài sản công của Nhà nước lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng (như chúng tôi đã đề cập ở trên).

Do vậy, phải có cơ chế và giải pháp pháp luật phù hợp để giám sát, phản biện làm hạn chế quyền “độc diễn” của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng và ban hành giá đất.

2. Vai trò giám sát, phản biện giá đất của HĐND cùng cấp được quy định trong Luật Đất đai hiện hành với một cụm từ rất chung chung (khoản 1 Điều 114): “…trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành”. Luật sư Bùi Phú Tuyên (Đoàn Luật sự TP Hồ Chí Minh) nhận xét, quy định như vậy là mang tính thủ tục hay nói cách khác là để hợp thức hóa công đoạn cuối cùng cho UBND cấp tỉnh trước khi ban hành bảng giá đất. Đến việc ban hành giá đất cụ thể (khoản 3 Điều 114) thì vai trò “độc diễn”, “vừa đá bóng vừa thổi còi” của UBND cấp tỉnh càng lộ rõ. Trước khi ban hành giá đất, luật quy định UBND cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất, nhưng Hội đồng thẩm định giá đất là Chủ tịch UBND cấp tỉnh (người ký ban hành giá đất) làm Chủ tịch và các thành viên là đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan trục thuộc, tổ chức có chức năng tư vấn xác định. Từ sự phân tích đó, theo LS Tuyên, cần phải sửa đổi cơ chế và pháp luật về đất đai theo hướng triệt tiêu vai trò “độc diễn” của UBND cấp tỉnh; tăng cường và phát huy có hiệu quả vai trò giám sát, phản biện của xã hội, nhất là vai trò của HĐND cùng cấp. Trong đó một trong những biện pháp giám sát, phản biện có hiệu quả là bắt buộc phải công khai, minh bạch trong quy trình xây dựng giá đất của UBND cấp tỉnh.

3. Việc định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TNMT hướng dẫn thực hiện theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; và hệ số điều chỉnh giá đất). Đây chính là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp theo quy định tại khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, theo ông Đặng Trung Thành – nguyên Giám đốc Sở TNMT Bình Định, trên thực tế việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xây dựng bảng giá đất ở địa phương gặp rất nhiều khó khăn. “Lý do việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó. Vì giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn giao dịch và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết”, ông Thành nói.

Ngoài ra việc xây dựng giá đất, Luật Đất đai còn quy định dựa vào “thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai” tuy nhiên cho đến hiện nay thì “kênh” này ở các địa phương hầu như chưa hình thành. Để hoàn thành theo đơn đặt hàng (nếu có), các công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất hoàn thành từ các nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, cơ quan thuế quận, huyện, các phòng công chứng…

Trong khi đó, các thông tin về giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế, có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch. “Do đó để giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành phù hợp với giá thị trường, cùng với xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất; cần thiết phải có hành lang pháp lý quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất….”, ông Thành nêu quan điểm.

4. Liên quan đến việc khiếu kiện của người có đất bị thu hồi do giá đất đền bù thấp, Luật gia Nguyễn Quang Quý (Hội Luật gia Gia Lai) đặt vấn đề, giá đất bồi thường phải được xác định dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Như vậy để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá. Khi đó nếu giá đất đưa ra của cơ quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất và cho ngân sách thì phải chịu chế tài của pháp luật. “Tại sao Việt Nam không xây dựng cơ chế để khuyến khích người sử dụng đất tự đăng ký giá đất để làm căn cứ tính giá bồi thường khi thu hồi hoặc tính thuế đất như một số nước Đài Loan, Singapore… Nếu đăng ký giá cao thì người dân phải trả thuế cao và ngược lại khi bị thu hồi sẽ được đền bù thỏa đáng. Làm như vậy, người dân sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng để xác định giá đất hợp lý trước khi đăng ký giá”, LG. Quý nói.

5. Thường xuyên thanh kiểm tra công tác định giá đất tại các địa phương gắn với hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai. Tổ chức thanh tra chuyên đề giá đất tại các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết hoạt động thanh tra đột xuất trong quá trình đang thực hiện định giá ở một số dự án lớn, trọng điểm. Những sai phạm về giá đất phải tìm hiểu nguyên nhân để có bước xử lý trong cả quá trình tham mưu, tư vấn quyết định giá đất. Giải quyết được các bất cập trên thì việc định giá đất được giao cho chính quyền cấp tỉnh có điều kiện phản ánh đúng giá trị thật của đất đai phù hợp với tình hình, bối cảnh nền kinh tế Việt Nam, bảo đảm các nguyên tắc khách quan, công bằng và nhất quán.


(Theo https://phaply.net.vn/gop-y-hoan-thien-chinh-sach-phap-luat-ve-tai-nguyen-moi-truong-ky-8-bai-13-trao-quyen-quyet-dinh-gia-dat-cho-ubnd-cap-tinh-nhung-van-de-phat-sinh-tu-thuc-te-can-nghien-cuu-lai/)
 

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hà (Ninh Thuận):“Việc định giá đất thông qua bảng giá đất hàng năm của các địa phương hiện nay rất bất cập và hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nhất là khi áp dụng giá đất cụ thể theo bảng giá đất để thực hiện công tác bồi thường khi thu hồi đất”.

---

PGS.TS Lê Xuân Trường, Học viện Tài Chính: “Cần sửa đổi quy trình xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan trong quá trình tổ chức định giá đất; nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây dựng giá đất, xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ liệu của tổ chức này để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước trong định giá đất”.

---

GS Đặng Hùng Võ: “Tôi muốn nhấn mạnh đặc biệt đến sự giám sát của người dân. Luật thì có cửa cho dân giám sát nhưng cái cửa đó hiện nay chưa hình thành, thế thì người dân giám sát bằng cách nào. Vậy phải làm cho quyền giám sát về đất đai của người dân được thực thi một cách mạch lạc. Thứ hai, kẽ hở về tài chính đất đai chính là việc bảng giá đất công bố của UBND cấp tỉnh thấp hơn giá thị trường rất nhiều, đó là kẽ hở lớn nhất gây ra tham nhũng về đất đai. Nên yêu cầu là phải lấp khoảng trống về giá trị đất đai giữa giá công bố và giá thị trường”