Bài viết của Luật gia Vũ Lê Minh (Đăng tải trên Pháp lý điện tử ngày 02.10.2020)

Bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành là cần thiết

Lý do dẫn tới kiến nghị của UBND TP.HCM về việc bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, là do do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Từ đó dẫn tới làm phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố, theo đó làm thất thu ngân sách nhà nước.

Theo quy định Luật Đất đai 2013 (khoản 2 Điều 114), Bảng giá đất được UBND cấp tỉnh xây dựng được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Để xây dựng Bảng giá đất trên, Điều 113, 114 Luật Đất đai 2013 quy định, UBND cấp tỉnh phải căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường dao động trong biên độ tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Điều đó có nghĩa, việc điều chỉnh Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoàn toàn lệ thuộc vào điều chỉnh khung giá đất của Chính phủ theo chu kỳ 5 năm. Ngay cả khi giá đất trên thị trường có biến động tăng giảm vượt quá khung cho phép thì cũng phải chờ Chính phủ điều chỉnh thì mới được điều chỉnh theo. Trong khi đó giá đất trên thị trường biến động hàng ngày, thậm chí hàng giờ dẫn tới Bảng giá đất do Nhà nước cấp tỉnh ban hành lạc hậu so với giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm.

Lấy ví dụ từ Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất do Chính phủ ban hành năm 2019, giá đất ở tại vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Đông Nam bộ được quy định với các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 120 ngàn đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2. Đối chiếu theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, thì khung giá đất này sẽ có giá trị điều chỉnh đến hết 2024. Trong khi đó giá đất ở phổ biến trên thị trường hiện nay đã tăng cao gấp nhiều lần. Chỉ cần gõ lên các trang mạng giao dịch bất động sản (alonhadat.com.vn; batdongsan.com.vn; chotot.vn…) là thấy rõ.

Đơn cử: Tại Hà Nội, giá rao bán cập nhật đến ngày 01/10/2020, đất thổ cư mặt tiền đường Điện Biên Phủ, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, giá rao bán 246 triệu/m2; đất thổ cư mặt tiền đường Ngọc Hà (ngã tư giao lộ nhìn sang Lăng Chủ tịch HCM), phường Điện Biên, quận Ba Đình, diện tích 1.500m2, có giá 750 tỷ (tức 0,5 tỷ/m2)… Trong khi đó tại tuyến đường này (đoạn được cho là đắc địa nhất, từ Sơn Tây – trụ sở Bộ NN&PTNT), theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, có giá đất thổ cư (vị trí 1) là 53,36 triệu/m2.

Cùng thời điểm trên, tại TP.HCM, thổ cư mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt (rộng 60m), quận 1, giá rao bán gấp 400 tỷ, diện tích 1.000m2 (tức 0,4 tỷ/m2); thổ cư mặt tiền Ngô Văn Nhậm nằm ở vị trí đắc địa, phường Bến Nghé, quận 1, diện tích 643m2, giá rao bán 650 tỷ (tức hơn 1 tỷ/m2)… Trong khi đó bảng giá đất do UBND TP. HCM ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, áp dụng trong giai đoạn 2020 – 2024, đối với đất phi nông nghiệp ở 19 quận trên địa bàn thành phố thì áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất, tức là có giá tối đa 162 triệu đồng/m2.

Như vậy so với khung giá tối đa của Chính phủ ban hành tại Nghị định 69, giá đất thị trường tăng gấp từ 4-6 lần, vượt quá tỷ lệ khung giá đất trong biên độ cho phép tối đa từ 20% trở lên. Điều đáng nói là khung giá đất của Nhà nước mới ban hành trong vòng chưa đầy 01 năm, có nghĩa còn tới hơn 4 năm nữa mới điều chỉnh. Bảng giá đất của Nhà nước thấp, rõ ràng là có lợi khi người dân có nhu cầu được công nhận quyền sử dụng đất ở; chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; và tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (theo quy định khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

Song ở chiều ngược lại sẽ bất lợi cho ngân sách và khi bảng giá đất được áp dụng vào các trường hợp tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

UBND TP kiến nghị các Bộ Tài chính, TN&MT nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.

Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. “Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các Bộ chấp thuận cho TP thực hiện thí điểm”

Chưa đủ để giá đất tiệm cận với giá thị trường

Tuy nhiên, nếu chỉ bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần là chưa đủ để cho giá đất tiệm cận với giá đất trên thị trường. Bởi những lý do, như sau:

1. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên 3 căn cứ: nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Có nghĩa, khung giá đất chỉ mới là một căn cứ. Trong khi đó việc định giá đất phải đảm bảo 4 nguyên tắc cơ bản, trong đó nguyên tắc đảm bảo “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”, được cho là không khả thi.

Với nguyên tắc trên, được hiểu là việc xác định giá đất dựa vào kết quả chuyển nhượng đất và kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Thế nhưng hầu hết những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được các bên xác lập (mặc dù có qua công chứng) đều xác lập theo giá thỏa thuận theo hướng thấp hơn với giá trị thực hoặc bằng bảng giá đất của Nhà nước ban hành, nhằm mục đích để trốn thuế. Theo UBND TP. HCM, sự bất cập này đã gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất đai, cụ thể là xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, gây thất thu cho ngân sách… Trong khi đó, kết quả nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (do Luật Đấu giá tài sản hiện hành còn nhiều kẽ hở) trên thực tế thường bị các bên dàn xếp, thậm chí bị “xã hội đen” thao túng, như các vụ đấu giá QSD đất ở tỉnh Thái Bình…

Nếu dựa vào thu nhập từ việc sử dụng đất để xác định giá đất (áp dụng trong trường hợp nơi đó không có chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất), giá đất càng không thể tiệm cận với giá thị trường. Bỡi theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 5 Thông tư 36/2014 quy định về khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá: “Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá”.

Rõ ràng là rất khó để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất chính xác, vì nếu kê khai trung thực chắc chắn làm phát sinh đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước, trong trường hợp người sử dụng đất cố ý trốn thuế.

2. Việc định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TNMT hướng dẫn thực hiện theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; và hệ số điều chỉnh giá đất). Đây chính là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp theo quy định tại khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Trung Thành – nguyên Giám đốc Sở TNMT Bình Định, trên thực tế việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xây dựng bảng giá đất ở địa phương gặp rất nhiều khó khăn. “Lý do việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó. Vì giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn giao dịch và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết”, ông Thành nói.

Tương tự, trong văn bản kiến nghị các Bộ, ngành có chức năng tháo gỡ khó khăn, UBND TP cũng đánh giá hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Lý do là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển. UBND TP cho rằng việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.

3. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành (khoản 1 Điều 114). Được hiểu là quy trình xây dựng Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ chịu sự giám sát bởi HĐND cùng cấp. Trước đó việc thẩm định giá đất (theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Nghị định 44/CP) do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện. Hội đồng thẩm định giá đất do đại diện lãnh đạo UBND tỉnh làm Chủ tịch, đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng. Thành phần là đại diện lãnh đạo Sở TNMT, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Như vậy việc xây dựng và ban hành Bảng giá đất gần như được trao toàn quyền quyết định cho UBND cấp tỉnh, việc thông qua HĐND cùng cấp chỉ là thủ tục.

Hệ quả là tất yếu làm phát sinh giá đất được hình thành theo kiểu áp đặt một chiều từ phía UBND cấp tỉnh. Vì vậy mà mặc dù pháp luật (khoản 3 Điều 11 Nghị định 44/CP) quy định theo hướng khuyến khích UBND cấp tỉnh ban hành mức giá đất cao nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất (đối với đất ở tại đô thị nói chung) và cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất (đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường).

Thế nhưng nhìn từ thực tế không có địa phương nào thực hiện đảm bảo theo quy định này, phần lớn đều thực hiện bằng hoặc cao hơn không đáng kể so với khung giá đất do Chính phủ ban hành (riêng 2 đô thị lớn là UBND TP. Hà Nội và UBND TP. HCM trong ban hành giá đất 2020 – 2024, có đề xuất tăng 30% nhưng sau đó vẫn giữ nguyên).

PGS.TS Lê Xuân Trường, Học viện Tài Chính: “Cần sửa đổi quy trình xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan trong quá trình tổ chức định giá đất; nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây dựng giá đất, xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ liệu của tổ chức này để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước trong định giá đất”

Kiến nghị

1.Từ phân tích trên cho thấy, việc bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần là cần thiết, nếu như muốn giá đất của Nhà nước ban hành tiệm cận với giá đất thị trường. Tuy nhiên bên cạnh đó, còn phải điều chỉnh sửa đổi các quy định còn bất cập nói trên, thậm chí kể cả các bộ luật có liên quan.

Nếu việc định giá đất, dựa vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải điều chỉnh các đạo luật có liên quan để đảm bảo giá giao dịch mua bán bất động sản giữa các bên phải sát với giá thực tế chuyển nhượng; và nguồn tiền giao dịch bắt buộc phải chuyển qua kênh ngân hàng. Trường hợp nếu giá đất dựa vào kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thì phải hoàn thiện kẽ hở của Luật Đấu giá tài sản để không còn tình trạng giá đất đấu giá trúng theo dàn xếp ….

2. Tăng cường và phát huy có hiệu quả vai trò giám sát, phản biện của xã hội, nhất là vai trò của HĐND cùng cấp. Trong đó một trong những biện pháp giám sát, phản biện có hiệu quả là bắt buộc phải công khai, minh bạch trong quy trình xây dựng bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Hay nói cách khác, cần phải có cơ chế và pháp luật phù hợp để giám sát, phản biện làm hạn chế quyền “độc diễn” của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất.

Trước khi trình ra HĐND cùng cấp thông qua, bảng giá đất dự thảo do UBND cấp tỉnh thực hiện phải được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân, thông qua hình thức niêm yết công khai tại các điểm sinh hoạt công cộng và trên các phương tiện thông tin đại chúng… Cần thiết kết quả thẩm định bảng giá đất của Hội đồng thẩm định giá cũng phải được giám sát, phản biện bỡi một cơ quan độc lập thứ ba.

3. Xây dựng cơ chế khuyến khích người sử dụng đất tự đăng ký giá đất (như một số nước Đài Loan, Singapore… đã làm), để được Nhà nước công nhận khi đăng ký quyền sử dụng đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chúng ta không sợ sẽ đăng ký giá thấp, nếu như người dân hiểu được, giá đất đăng ký còn làm căn cứ để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều đó có nghĩa, nếu đăng ký giá cao thì người dân phải trả thuế cao và ngược lại khi bị thu hồi sẽ được đền bù thỏa đáng. Nếu có cơ chế đó, chúng tôi tin người dân sẽ phải cân nhắc kỹ để xác định giá đất hợp lý trước khi đăng ký giá.

GS Đặng Hùng Võ: “Tôi muốn nhấn mạnh đặc biệt đến sự giám sát của người dân. Luật thì có cửa cho dân giám sát nhưng cái cửa đó hiện nay chưa hình thành, thế thì người dân giám sát bằng cái gì được. Vậy phải làm cho quyền giám sát về đất đai của người dân được thực thi một cách mạch lạc. Thứ hai, kẽ hở về tài chính đất đai chính là việc bảng giá đất công bố của UBND cấp tỉnh thấp hơn giá thị trường rất nhiều, đó là kẽ hở lớn nhất gây ra tham nhũng về đất đai. Nên yêu cầu là phải lấp khoảng trống về giá trị đất đai giữa giá công bố và giá thị trường”